一、什么是物业管理？ 答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 二、物业管理行政主管部门、街道（乡镇）及社区职责如何划分？ 答：市人民政府物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作；县（市）区人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 街道办事处、乡镇人民政府在县(市)区人民政府物业管理行政主管部门指导下，开展本行政区域内的物业管理相关工作；社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作。 三、政府相关职能部门在物业管理工作中承担什么职责？ 答：市、县（市）区人民政府城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、市场监管、价格(发改委)、人防、环保、司法等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为；有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。 市、县(市)区人民政府相关行政主管部门应当按照各自职责，负责下列事项的管理工作： （一）乡镇人民政府（物业服务管理办公室）: *.指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举； *.指导和监督业主大会、业主委员会开展工作； *.协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷； *.协调和监督物业服务企业的交接； *.协调和监督老旧小区物业管理； *．建立健全辖区内物业管理联席会议制度，定期召开会议，受理并及时调处辖区内物业管理纠纷投诉； *.制定辖区内物业管理应急预案，落实住宅小区应急管理和老旧小区的长效管理。负责辖区内物业管理的退管、维稳、安全生产管理工作； *.指导、监督社区居委会开展物业管理工作。 （二）居（村）民委员会（物业服务管理工作站）： *.负责建立社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业企业“四位一体”社区管理服务机制；受乡镇人民政府委托，选派代表担任辖区内小区业主大会筹备组组长，组织召开业主大会、业主委员会选举换届工作； *.负责物业小区应急管理工作。物业服务企业按规定退出物业项目时，业主大会仍未选聘新物业服务企业的，经业主委员会申请，在属地政府指导和监督下，根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、秩序维护等服务。物业管理费用由业主承担； *.及时调解辖区内物业管理纠纷，调解无效的提交乡镇人民政府物业管理联席会议研究调处； *.监督指导业主自治启动资金及业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用和公开工作； *.负责对使用专项维修资金的维修工程和业主大会选聘物业服务企业招投标的监管工作； *.负责做好各类创建工作，参与物业管理评先评优等工作。负责落实小区物业管理业主满意度调查工作。 （三）住建局（房管中心）： *.拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施； *.依照职权制定物业服务质量标准和技术规范； *.指导社区居委会、属地政府依法开展物业管理相关工作； *.指导、监督和管理物业管理招投标活动； *.监督、管理专项维修资金； *.建立物业管理诚信档案制度； *.法律、法规规定的其他职责。 （四）自然资源和规划局： 负责对新建物业项目同步配套建设的市政基础设施、物业管理用房、老旧小区整治改造、小区住宅加装电梯等公共服务设施进行规划审核，严把规划审核关、竣工规划核实关。配合城管执法等部门查处各类违反城乡规划法律法规的建设行为。 （五）城市管理局： 负责对擅自在建筑物墙体开门开窗、在住宅区内违章搭建、擅自改变车库及杂物间用途、侵占和破坏绿化、流动设摊等违反规划、建设、市容管理法律法规行为的查处;负责对小区生活噪声污染、餐饮服务业油烟污染、燃放烟花爆竹污染等的行政处罚；指导乡镇人民政府加强对住宅小区保洁工作的监管。做好城区主次干道物业管理区域沿街商铺的“门前三包”的监督管理。 （六）生态环境局： 负责对物业管理区域内所产生的噪声、振动、废气、光照等环境污染行为进行查处。 （七）发改委： 负责物业服务收费行为的监管，及时查处物业管理中的乱收费等行为。 （八）公安局： 负责物业服务企业安全秩序维护员的业务指导和技能培训,指导物业服务企业做好物业管理区域内的停车位施划及车辆管理工作。依法对物业管理区域内堆放易燃易爆等违反安全规定的物品以及违规饲养宠物、恶意封堵物业项目大门、车库入口、严重阻塞交通特别是堵塞消防通道、疏散通道等行为进行处理。依法查处物业管理区域内破坏消防设施设备的行为，指导物业服务企业及时消除安全隐患。依法查处物业管理区域内“楼霸”、群租现象和“三合一”场所。督促指导派出所协助乡镇人民政府开展长效管理工作。 （九）市场监管局： 依法对电梯等特种设备使用单位实施监督检查，督促使用单位和维保单位做好特种设备的使用登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。对未经规划部门批准擅自将住房（车库）等改为生产经营场所、或底商上宅型商业用房不宜作为餐饮经营用途的，依照法律规定不予核准登记。 （十）人防办： 负责对物业管理区域内人防设施设备的登记和维护保养工作实施监督管理，依法查处人防工程在平时使用中的违法违规行为。 （十一）政法委： 组织乡镇开展排查整治住宅小区社会治安突出问题，指导开展平安小区创建工作。 （十二）财政局： 负责落实物业管理中涉及老旧小区整治、考核奖励、补贴资金的安排、审核及拨付。 （十三）公共资源交易中心： 负责对物业管理招投标工作实施监督管理。 （十四）文明办： 组织协调、督促有关部门、属地政府、物业企业落实精神文明创建工作，将县直单位网格化管理住宅小区文明创建工作纳入各单位年度绩效考核。 （十五）县政府督查室： 将各有关执法部门进小区履职情况纳入各部门重点工作考核。 四、什么是物业管理区域？ 答：物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素。 五、建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？ 答：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 六、建筑区划内的车位、车库如何归属？ 答：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 七、承租人等物业使用人在建筑物区分所有权中处于什么地位？ 答：专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 八、业主在物业管理活动中享有哪些基本权利？ 答：（一）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （二）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询； （三）推选业主代表，并享有被推选权； （四）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利，监督专项维修资金的管理和使用； （五）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为； （六）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）监督业主委员会的工作； （九）法律、法规规定的其他权利。 九、业主在物业管理活动中应该履行哪些义务？ 答：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （四）按照物业服务合同约定交纳物业服务费用； （五）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动; （六）法律、法规规定的其他义务。 业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。 十、在物业管理活动中，哪些事项需要由业主共同决定？ 答:（一）制定、修改业主大会议事规则； （二）制定、修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）听取和审查业主委员会的工作报告； （五）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （六）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项； （七）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （八）选聘、续聘和解聘物业服务企业； （九）筹集和使用专项维修资金； （十）改建、重建建筑物及其附属设施； （十一）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； （十二）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 决定上述第（九）项和第（十）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积*/*以上的业主且占总人数*/*以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 十一、业主委员会和物业服务企业应该将哪些资料向业主公开？ 答：建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； 管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；其他应当向业主公开的情况和资料。 十二、什么是业主大会？业主大会的基本职责是什么？ 答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 十三、什么是物业管理规约？物业管理规约应包括哪些内容？ 答：物业管理规约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。 物业管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 十四、什么是业主大会议事规则？议事规则应包括哪些内容？ 答：业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则是全体业主意志的集体体现，是业主大会运作的基本准则和依据，业主大会、业主委员会和全体业主都必须严格遵守。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 十五、物业管理区域内业主人数较多时，如何推选业主代表参加业主大会会议？ 答：物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。 十六、什么是业主委员会？ 答：业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。业主委员会作为业主大会执行机构，与作为业主决策机构的业主大会并存。 十七、业主委员会如何产生？ 答:业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生。业主委员会一般有*至**人的单数委员组成，每届任期一般不超过*年，委员可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起*日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任*人，副主任*-*人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 十八、业主委员会履行哪些职责？ 答：业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况； （三）根据业主大会的决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施； （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （八）调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷； （九）配合街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、公安机关做好物业管理区域内社区建设、社会治安等工作； （十）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。 十九、什么是前期物业管理？为什么要进行前期物业管理？ 答:前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。 物业建成交付之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订。这时的物业管理就是前期物业管理，这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。 二十、什么是临时管理规约？临时管理规约应于何时制定？ 答：物业建成交付后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。而管理规约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理规约。 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 二十一、如何选聘前期物业管理的物业服务企业？ 答：建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业实施前期物业管理。 投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县（市）区人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 二十二、前期物业服务合同的法律效力延续到什么时候？ 答：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 二十三、物业共用部位、共用设施设备包括哪些?建设单位可否对其处分？ 答：物业共用部位、共用设施设备，是物业管理区域内，业主专有部分以外的，属于全体业主共有所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。“共用部位”是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等；“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。 物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用，建设单位无权擅自进行处分。 二十四、业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益如何处理？ 答:应当单独列账，业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费。 二十五、物业服务用房按什么标准配置？所有权属于谁？ 答：建设单位应当按照下列标准配置物业服务用房： （一）物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置； （二）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积千分之三配置；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按千分之一的标准配置； （三）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。 物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等，其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，建筑面积最低不少于**平方米。 物业服务用房不得计入公摊面积，所有权属于全体业主。 二十六、业主是否必须选择物业服务企业来实施物业管理？ 答：对于房屋等建筑物的管理，业主有权选择适合的方式来管理自己的物业,可以采取自行管理、选聘物业服务企业管理等方式。 二十七、物业服务企业和业主之间是否是管理者与被管理者的关系? 答;物业管理活动的基础是物业服务合同。物业服务企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务，业主按照物业服务合同约定交纳相应的物业服务费，双方是平等的民事法律关系，不是管理者与被管理者的关系。 二十八、物业服务合同即将到期，业主委员会应如何处理？ 答:物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；业主大会决定不续聘的，应当及时告知物业服务企业。 二十九、业主大会如何选聘物业服务企业？ 答：业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。 三十、物业服务合同到期后，如何续聘物业服务企业? 答：物业服务合同到期,业主大会决定续聘原物业服务企业提供服务的,可不再进行招标,依据议事规则直接授权业主委员会续签物业服务合同。 三十一、正式签订物业服务合同前，业主委员会应该履行什么程序？ 答：物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。公示时间不少于十日。 三十二、业主大会重新选聘物业服务企业后,原企业如何退出？ 答：物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止，并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会或者其他代管单位移交相关资料和财物。 三十三、什么情况下应该组织物业应急管理？如何组织？ 答：物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会申请，街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。 居（村）民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的设施设备的专项管理、基本保洁及秩序维护等服务。物业管理费用由业主承担。 三十四、同一个物业管理区域是否只能有一个物业服务企业实施物业管理？ 答:根据《安庆市物业管理办法》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。 三十五、物业服务合同应当包括哪些内容？ 答：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当包括下列事项： （一）物业管理区域范围、基本情况和项目负责人； （二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护； （三）物业服务用房的配置、使用、维修和管理； （四）公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、秩序维护； （五）车辆的停放管理； （六）物业服务质量标准； （七）物业服务费用收取标准和方式； （八）物业档案资料的保管； （九）物业服务合同期限； （十）双方的权利义务； （十一）违约责任； （十二）物业服务合同终止、解除条件； （十三）其他事项。 三十六、业主可否以自己并未直接选择物业服务企业为由拒绝物业服务企业提供服务？ 答:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主不能以自己并未直接选择物业服务企业为由拒绝物业服务企业提供服务。 三十七、物业服务企业是不是必须聘请保安人员？ 答：目前，国家、省和市并没有规定物业服务企业必须雇请保安人员。物业服务企业可以雇请保安人员，也可以不雇请保安人员。在实践中，一些物业服务企业根据企业情况和业主需求，不雇请保安人员，而是由企业员工（如秩序维护员）协助维护物业管理区域内的秩序，这与办法的规定并不矛盾。 三十八、物业服务收费应该遵循什么原则？业主如何交纳？ 答:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三十九、物业在交付使用前后的物业服务费由谁承担？物业交付的时间如何认定？ 答：已交付业主的物业，物业服务费由业主承担，未交付或已竣工但尚未售出的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 物业交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。 四十、业主闲置房屋的物业服务费如何交纳? 答：物业管理建筑区划内因各种原因,或多或少的都有一些尚未入住或闲置的房屋,由于公共性服务的对象是全体业主和业主拥有的物业,无论业主入住与否,物业服务企业仍然按照合同约定提供对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务项目,管理和服务成本没有根本的改变,房屋同样达到了保值和增值的效果,因此,这类闲置房屋物业服务费应该由业主全额交纳。 四十一、对拒不交纳物业服务费的业主，应如何处理？ 答:业主无正当理由拒不交纳费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业可以诉至法院请求业主支付物业费。 四十二、业主能否以开发建设单位遗留问题拒交物业服务费? 答：不能。开发建设单位遗留问题是业主和开发建设单位之间的民事法律问题,而物业服务费用是业主和物业服务企业之间的民事法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发建设单位遗留问题,业主应当与开发建设单位通过协商、仲裁或诉讼途径解决。 四十三、物业服务企业未能履行物业服务合同约定的，如何承担责任？ 答：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 物业服务企业不履行相关维修、养护等义务的怎么办？ 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 四十四、物业服务合同终止时，物业服务企业拒不退出怎么办？ 答:被解聘或终止的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出，发生治安事件的，公安机关应当依法及时处理。 四十五、物业服务企业利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的，应该履行什么手续？收益如何管理和分配？ 答：应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后并经有利害关系的业主同意，依法办理有关手续并公示。 上述收益需单独列账。按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。 四十六、物业管理区域内专业经营单位的相关管线和设施设备的维修、养护工作由谁负责？ 答：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。上述单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 四十七、业主装饰装修房屋需要遵守哪些规定？ 答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 四十八、物业管理区域有哪些禁止行为？ 答：物业管理区域禁止下列行为： （一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构； （二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备； （三）违法搭建建筑物、构筑物； （四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途； （五）擅自改变房屋外观； （六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品； （七）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音； （八）损坏公共绿化及其附属设施； （九）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾、燃放鞭炮； （十）违反规定停放车辆； （十一）违反规定摆摊设点、占道经营； （十二）违反规定饲养宠物； （十三）法律、法规禁止的其他行为。 违反上述规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。 四十九、什么是物业专项维修资金？物业专项维修资金归谁所有？ 答：物业专项维修资金是指业主在办理房屋产权证过程交存的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。物业专项维修资金属于业主所有，实行专户存储、专款专用、业主决策，政府监督的原则。 五十、什么情况下可以使用物业专项维修资金？ 答：当房屋的共有部位、共用设施设备保修期满，需要维修和更新、改造，可以申请使用物业专项维修资金。 五十一、谁负责申报使用物业专项维修资金？ 答：实施物业服务并成立业主大会的，业主委员会是申报实施主体；实施物业服务但未成立业主大会的，物业服务企业是申报实施主体；未实施物业服务的，所在区域社区是申报实施主体。 五十二、谁决定物业专项维修资金的使用？ 答：物业专项修资维修资金使用遵循“业主决策,政府监督”的原则,对于资金的使用,需要面积及人数*/*以上业主签字同意。因此,物业专项维修资金是否使用,怎么使用都由业主集体决策,当物业专项维修资金使用方案无法满足*/*的要求,******还是业主委员会都无法使用业主交存的物业专项维修资金。 五十三、物业存在安全隐患时，由谁负责维修养护？ 答：物业存在隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。 五十四、建设单位擅自处分业主的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，如何承担法律责任？ 答：建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处*万元以上**万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 五十五、挪用物业专项维修资金的，如何处罚？ 答：挪用物业专项维修资金的，由县级以上地言人民政府房地产主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违反所得，可以并处挪用数额*倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 太湖县房地产管理中心宣