华南师范大学采用定点采购议价方式实施本次采购。 一、项目信息 （一）项目名称：华南师范大学物业管理服务定点采购 （二）项目编号：DDYJ-****-****** （三）预算金额：**,***.** （四）采购需求： 编号 服务描述 需求描述 数量 计量单位 * 后勤水电设施设备维护保养项目服务要求一、中央热水系统维护管理项目（一）服务范围：学生公寓A、B、C、D、E、F、G、H座及教师公寓**号楼热泵中央热水系统，共**套热泵机组。（二）服务内容及要求：每天分两次对每个系统进行系统的检查，及时对出现的问题进行维护，记录相关数据，定时向学校反映系统的运行情况。*、系统巡查内容:（附表）①检查控制电箱运行情况，记录运行数据。②检查机组的运行情况，记录运行数据。③检查热水水箱温度，做好记录。*检查终端用水情况，做好记录。*、数据记录内容:（附表）①天气情况②出热水口热水温度③出热水流量④进冷水流量*系统用电量*、维修记录内容:（附表）①维修内容②更新材料（四）季度维护内容工作人员对整个系统进行全面的检测，全方位对热水系统进行维护、保养。*、维护内容：①对太阳能集热板、循环管道、保温水箱进行排污，保证水质清洁。②对系统中的空气能热泵的工作情况进行记录和检测，确保空气能热泵正常运行。③对电控制柜进行检查及排除故障，确保整套系统正常工作。④对热泵过滤器进行清洗，确保热泵及电磁阀正常运行。⑤对进水泵、循环泵、加压泵和回水泵的电机及轴承进行保养，确保系统正常运行。⑥对电磁阀的线圈进行保养，确保进冷水系统正常运行。⑦对电动蝶阀的电动阀进行保养，确保供热水系统正常运行。⑧对保温水箱的液位控制探头和温度探头进行保养，确保供热水系统正常运行。（五）针对突发事件如果遇到突发事件，由运营管理方及时增派相应人员和设备，针对具体的问题，提供服务，保证用户热水使用的便利。（六）项目实施过程绩效为了利于运营管理方与学校的长期合作关系，运营管理方应有一套自己的相应考核指标体系，以保证服务水平。几点绩效控制点：在提供服务的一年（或者任何的周期内，可以具体协商），具有以下的明显改善：*、热水系统的故障率下降*、热水系统的投诉率和问题解决的及时性得到明显的改善*、热水系统的实际用电量下降，节能效率得到明显的提升*、用户对热水服务系统的总体满意度得到明显提高（六）项目实施过程中的沟通措施在项目沟通方面主要包括：书面报告，面对面的实际互动，学生反馈信息。*、书面报告在项目的实际运营中，运营管理方应收集大量的信息和数据，按月度或者季度汇总相关的数据资料，作为提交物，以供学校相关管理部门参考、决策。*、临时互动沟通在项目的实际运营中，会出现突发或者临时性的问题，需要建立及时的互动沟通机制，保证工作的顺利开展，制定专门的项目沟通负责人，与校方的指派人员直接联络，随时交换信息。*、学生反馈与回应针对具体用户，开通与学生的沟通渠道，主要是电话和宿管登记，学生宿舍信箱，对热水系统的运营管理提出建议，及时发现问题，消除隐患，提升总体的服务质量。二、生活水泵房维护管理项目（一）服务范围：生活用水水泵房的水泵以及其管道阀门，控制电柜的保养维护。其中水泵房主部件含控制柜一套，**KW水泵*台，**KW水泵*台。水泵房蓄水池要求每季度清洗、消毒一次，并提供专业检测机构出具的水样合格检测报告。（二）泵房操作规程：*、非有关人员未经许可不得随意进入泵房。*、水泵通常应处于自动控制状态。用看、听、手摸等各种方式监视水泵及电机的运行状态是否正常。　　① 观察各仪表指示读数是否正常，特别是水泵压力表。如发现不正常应该立即停机检测。　　② 倾听电机及水泵的运行声响，若发现有异常杂音，应立即停机。　　③ 触摸电机及水泵外壳，感受其温度。电机运行时其外壳应无烫手感(不超过**℃)，水泵外壳温度应接近水温，水泵轴承温度不应超过**℃。　　*、检查蓄水池水位不应过低，机房内所有常开阀门均应处于开启状态，严禁水泵无水空转。　　*、不得随意按动变频泵控制柜内变频器及调节器控制面板上的按键，以免参数改变，影响水泵正常工作。　　*、应及时排除水泵房内的积水，保持泵房干燥通风。　　*、检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是否正常，各仪表和指示灯是否准确。　　*、如供水系统因故障要维修停水时，应事先通知有关部门，由其发出停水通知，说明停水原因、停水时间，让用水部门提早作准备。（三）泵房内设备维护保养具体内容：*、水泵体　　*)检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。　　*)检查有无渗漏情况，若有漏水应立即进行维修。　　*)补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予更换。　　*)联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。　　*)紧固机座螺丝并做防锈处理。　　*)转动灵活、无卡壳现象，泵轴与电机轴在同一中心线上。　*、阀门、管道、附件　　*)阀门开闭灵活，无卡阻现象，关闭严密、内外无漏水。　　*)单向阀动作灵活、无漏水。　　*)管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆完整无脱落。　　*)压力表指针灵活，指示准确、表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。*、电机　　*)外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有防护罩，接地线连接良好。　　*)拆开电机接线盒内的导线连接片，用***V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值不低于*.*MΩ。　　*)电机接线盒内三相导线及连接片连接紧密牢靠，无发热变色迹象，标志清晰。外连接线无移动或妨碍操作。　　*、控制柜　　*)断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。　　*)检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。　　*)清洁控制柜内外无灰尘。　　*、试运转　　*)合上控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，检查电源指示应正常。　　*)手动盘车，转动灵活。　　*)启动水泵，观察转向、起动电流、电器动作顺序应正常。　　*)观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪声。（四）维护保养周期规定　　对生活泵房维护保养分为：巡查保养、一级保养、二级保养。并将保养情况记录在《水泵保养记录表》中。　　*、巡查保养的内容：　　*)巡查水泵房，保证水泵房干燥、通风、照明良好。　　*)搞好泵房卫生，保证水泵房清洁，无残留垃圾。　　*)观察水泵运行情况，电动机运行正常无杂音，机身温度不超过**℃。检查方法：观察，用温感器或用手摸电动机外表不发烫。观察各压力表和其他仪表显示是否准确。*)观察泵房水池的水位高低。*)对于*#备用泵房，应手动点动水泵，防止水泵长时间不动叶轮或轴生锈卡死现象，并注意观察水泵运转方向是否正确、有无杂音。再自动试运行*-*分钟。　 *、水泵一级保养的内容　　*)包括巡查保养的全部内容。　　*)检查轴封漏水情况。检查方法：轴封漏水不超过**滴/分，且不呈连线状滴落于地面。　　*)检查联轴器，注意轴承的温升。往轴承中注入黄油。　　*)检查电气控制柜。　　*.*外观应整洁，铭牌完好，接地连接线良好;　　*.*外部信号灯、压力表、电流表、电压表是否在正常状态;　　*.*断开控制柜总电源，检查各转换开关启动是否正常;　　*.*检查柜内电气开关、接触器、继电器等电气元件的接线螺丝是否紧固;　　*.*点动判断水泵运转方向是否正确，若有误予以更正;　　*.*清洁控制柜内外灰尘。　　*.*检查阀门并添加润滑油，确保阀门开闭灵活，无卡阻现象，关闭严密、内外无漏水。　　*.*转动平时不用的阀门开启备用阀。*.*水泵设备外部清洁，无明显灰尘，并紧固所有螺栓、螺母。*.**检查易损件:泵的主要易损件包括弹性联轴器,机械密封,动静环,O型橡胶卷,轴承,叶轮螺母,填料压板等,维保时应注意仔细检查,如损坏应及时更换。　 *、水泵二级保养的内容：　　*)包括一级保养的全部内容。　　*)检查水泵的密封环磨损情况，必要时进行更换或修理。　　*)检查水泵密封，对已经磨损消耗的密封进行更换，检查所有轴承的转动情况，更换轴承润滑油。　　*)拆开检查联轴器与轴的磨损情况必要时更换轴承或轴。*) 检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，如蚀穿或缺损则进行修补或更换。*)对水泵房中的设备机座（槽钢机架）进行防锈处理(加涂防锈漆)。检查阀门的手柄锈蚀情况，锈蚀严重需要加涂油漆。　　*)对电机做检修保养，操作规程如下：　　①打开电机壳检查轴承以及转动部位添加润滑油;　　②检查电机电线，绕组用兆欧表测量绝缘电阻值应不低于*.*兆欧，对有问题的电机则送去专业单位重新绕线或更换新电机;　　③检查电动机电容是否变形、膨胀或开裂，如果是的话则应更换同型号规格的电容;　　④检查电机接线头并进行紧固，用绝缘胶布进行安全包扎;⑤检查外部油漆质量，如锈蚀面超过整体的**%，则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的**%以下，则对锈蚀处处理后，涂防锈漆和漆。（五）蓄水池清洗及消毒*、清洗规程?（*）确定清洗时间后，告示停水，通知清洗需要的时间和停水时间，便于用户做好贮水准备。?（*）应了解供水系统的运转情况，掌握水池（箱）的数量、材质和贮水量，确定清洗所需的人力、物资与设备，相应做好一切准备工作，停止进水、放水。?（*）进入现场后，排查安全隐患，然后排水（或放置水泵抽水），并随时观察排水情况。?（*）待水池的余水在**cm-**cm时，清洗人员穿上清洁的清洗专用工作服、已消毒的雨鞋和手套，进入水池内，严禁赤脚和穿日常衣服进入水池内。清洗顺序依次从水池顶部→四周池壁（尤其是池壁结合有折隙的地方）→池底→池底水槽刷洗*遍，彻底清除蜘蛛网、泥沙、水垢等沉积物，用清水按上述顺序冲洗*遍，排清或抽干污水，撤出清洗人员。?*、消毒规程?（*）清洗干净后，撤出不用的工具，做好消毒准备工作。?（*）配制消毒药：使用消毒药应符合饮水卫生要求，根据水池贮水量，按消毒药物的使用说明的比例，将消毒剂溶于容器内，罐装进喷雾器内，消毒员穿好防护服、戴好口罩、手套，进入池内依次从顶部—四周池壁—池底水槽进行喷雾消毒，退出水池（不能涉足已消毒的地方）。（*）盖好进出孔盖**分钟后，再放水入池，清洗干净残留药物，将水排清。（*）开进水阀送水，对饮用水进行消毒。通知各楼层住户都需要把自家的水龙头打开放水**分钟以上。 （*）对水池（箱）外周围卫生进行清扫。 （*）做好清洗消毒记录，并于**小时后通知有卫生监测资质的部门采样化验，保证水质符合生活饮用水卫生标准要求。*、安全事项 （*）应有可靠的措施来保证工作人员上下天面的安全。（*）工作人员在天面工作时，须有可靠的防坠落措施。 （*）清洗过程中须有二人以上同时作业，一人在池内清洗，另一人在池外观察，以应付突发事件（如池中有异常气体，清洗机具漏电等）。 （*）清洗过程中，须由持证电工管理和操作电器设备。并遵守用电安全规程指引，电源使用前，须确定其安全性，尤其要注意遵守在潮湿环境中的电压等级和安全用电规定。（*）从事消毒工作时须穿雨衣、戴头盔，并使用口罩、护目镜。*、洗池效果的现场检验标准 （*）水池内四壁及水池顶和底部用手触摸没有腻滑的感觉；以肉眼观察，水池壁没有污渍；水池内的水清晰，光线充足时可见池水透明。（*）设施启用正常，水池浮球阀开闭自如。 （*）水池的进人孔必须加盖、上锁，“三孔”必须有防污染设施。（*）水池和泵房的周围环境必须整洁，不得有闲置杂物。 （*）采集水样水质检验结果必须达到《生活饮用水水质卫生规范》。（*）清洗必须有用户代表见证，并在《生活用水储水池清洗确认书》上签字确认。*、做好清洗及消毒工作记录（含工作照片等），建立管理档案。三、低压配电房维护管理项目（一）服务范围：南海校区低压配电房，共**个。（二）服务内容及要求：*、每周两次对服务范围内电气设备进行巡视检查，抄录运行数据。*、每周抄录一次有功电度、无功电度、计算功率因数，及时跟踪功率考核情况，对不合格的提出建议。*、巡视检查中发现的故障或隐患，及时通知客户，按其紧急级别有计划检修。*、每月向客户提交《电气设备月度运行情况报告》，分析用电情况，提出用电建议。*、每月检查配电房防小动物措施情况、通风情况、照明情况以及绝缘工器具试验情况。（三）每周两次对服务范围内电气设备进行日常巡检的主要内容*、根据客户电容柜电容投切转换开关情况，检查电容投切转换开关是否设定在“自投”位置；*、检查电容柜无功补偿控制器是否正常工作；*、检查电容柜电容器的外壳是否有膨胀、漏油等异常现象；*、检查电容柜刀开关动、静触头接触是否良好；*、检查交流接触器、热继电器是否正常工作；*、检查电容柜熔刀的熔断器芯是否熔断；*、检查低压计量柜计量装置是否铅封，电表转向是否正确；*.*检查各柜的开关是否有异响、异味；*.*检查各柜电流表、电压表指示是否正常，并记录电流值和电压值；*.**测量并记录各柜内各元件温度；*.**检查各柜的信号灯是否正常。*、每月对服务范围内电气设备进行一次巡检和维护的主要内容*.*检查带电夹、跌落式熔断器的上下卡位是否有发热或电弧现象；*.*检查接地线是否齐全并符合要求；*.*检查刀开关的灭弧罩是否松脱；*.*检查电容器投切转换开关是否正常工作；*.*检查无功补偿自动控制器的参数设置是否在正常范围内；*.*检查电压转换开关是否能正常工作；*.*测量每组电容器的容量。*、年度/停电对服务范围内电气设备进行一次维护和检修的主要内容*.*对刀开关进行分合闸操作，检查分合闸情况，对损坏的刀开关进行维修货更换；*.*检查一次、二次线路的搭接处的螺栓是否紧固；*.*对设备带电时不能黏贴时示温片的部分补贴示温片；*.*完成低压柜内外及电房清洁。四、水电表维护管理项目（一）服务范围：全校区水电表，含总表和分表，共约****个。（二）服务内容及要求：*、每月对冷热水表及电表进行巡视检查，抄录运行数据。*、巡视检查中发现的故障或隐患，及时进行检修。*、每月向客户提交《冷、热水表及电表月度运行情况报告》，分析冷热用水、用电情况并提出合理建议。（三）每月一次对服务范围内冷热水表及电表日常巡检的主要内容：*、检查冷热水表及电表转向是否正确；*、核对冷热水泵及电表测量准确性；*、检查冷热水表接口是否漏水；*、检查电表接线螺栓是否紧固；*、对冷热水表及电表抄录运行数据。五、路灯维护管理项目（一）服务范围：路灯包括路灯配电室、变压器、配电箱、灯杆、灯具、地上地下管线、检查井以及照明附属设施，灯杆含高度**米、*米、*米等各种规格，共约***支。（二）服务内容及要求：*、按季节及天气情况不同适时调整路灯的开关时间。*、路灯巡修 （*）巡修人员定期完成每天应巡修的任务，每晚巡查路灯一次，发现失明灯盏应做好记录。（*）巡修人员要掌握本校区内的路灯控制方式，接触开关和光源种类、数量等设备情况。（*）因供电系统发生故障，造成路灯大批失明、烧毁或白天放光。必须及时通知我部门，组织力量进行抢修。（*）凡有下列情况之一，均应在巡修中处理；①、由任何原因引起的失明灯。如：Ⅰ、灯泡寿命终了或管压较高忽亮忽熄；Ⅱ、灯泡光色严重反常； Ⅲ、灯泡损坏，只剩下灯芯； Ⅳ、下引线松脱，保险丝熔断等；Ⅴ、触发器、镇流器损坏等。 ②、灯头、灯身松动或照明方向不正；③、镇流器噪音异常的。 （*）当日不能处理或备品不够时，应在下次巡修时修复。①、灯头、灯罩损坏； ②、个别缺灯，无灯的补灯工作等。 *、巡修管理 （*）应建立的资料：①、分块巡修小图（标明巡修路线）。 ②、设备资料记录（注明灯具及各种光源的系统图，路灯设备一览表）。 ③、巡修记录。 （*）亮灯率：路灯平均亮灯率不低于**%。 *、路灯设备检查 检查时照明灯具应达到下列要求： （*）检查灯泡应良好、位置应适当、其容量应与一览表的记载相符。 （*）灯罩(包括透明罩和反光罩)应完整。 （*）灯罩螺丝无松动、损坏和缺少等情况。 (*)封闭型灯具，应完整无漏水。(*)灯具和支架等连接的螺丝、开口销、底脚螺丝等应良好。六、学生公寓房间空调维护及清洗（一）服务范围：学生公寓归属后勤部门资产的空调，共***台。（二）服务内容及要求：*、包括日常保养、故障排除、硬件维修更换等，保证空调设备的正常运行。*、项目费用已含维修服务费及全部材料费（含添加雪种）。*、空调设备的定期维护保养，由合格的专业人员，以上门服务的方式完成维护保养。*、空调每年全面内外清洁一次。*、维护人员自行配备相关的维护工具，在每季度定期进行例行检修调试，除尘、清洁、保养维护等，并认真填写维修报告，在酷热季节里，要适当增加检查的频率。*、当空调设备出现故障时，抢修人员在收到通知后*小时内到达现场进行维修。 *、做好各类检查、维修及清洗等工作记录，建立管理档案。 后勤水电设施设备维护保养项目服务要求一、中央热水系统维护管理项目（一）服务范围：学生公寓A、B、C、D、E、F、G、H座及教师公寓**号楼热泵中央热水系统，共**套热泵机组。（二）服务内容及要求：每天分两次对每个系统进行系统的检查，及时对出现的问题进行维护，记录相关数据，定时向学校反映系统的运行情况。*、系统巡查内容:（附表）①检查控制电箱运行情况，记录运行数据。②检查机组的运行情况，记录运行数据。③检查热水水箱温度，做好记录。*检查终端用水情况，做好记录。*、数据记录内容:（附表）①天气情况②出热水口热水温度③出热水流量④进冷水流量*系统用电量*、维修记录内容:（附表）①维修内容②更新材料（四）季度维护内容工作人员对整个系统进行全面的检测，全方位对热水系统进行维护、保养。*、维护内容：①对太阳能集热板、循环管道、保温水箱进行排污，保证水质清洁。②对系统中的空气能热泵的工作情况进行记录和检测，确保空气能热泵正常运行。③对电控制柜进行检查及排除故障，确保整套系统正常工作。④对热泵过滤器进行清洗，确保热泵及电磁阀正常运行。⑤对进水泵、循环泵、加压泵和回水泵的电机及轴承进行保养，确保系统正常运行。⑥对电磁阀的线圈进行保养，确保进冷水系统正常运行。⑦对电动蝶阀的电动阀进行保养，确保供热水系统正常运行。⑧对保温水箱的液位控制探头和温度探头进行保养，确保供热水系统正常运行。（五）针对突发事件如果遇到突发事件，由运营管理方及时增派相应人员和设备，针对具体的问题，提供服务，保证用户热水使用的便利。（六）项目实施过程绩效为了利于运营管理方与学校的长期合作关系，运营管理方应有一套自己的相应考核指标体系，以保证服务水平。几点绩效控制点：在提供服务的一年（或者任何的周期内，可以具体协商），具有以下的明显改善：*、热水系统的故障率下降*、热水系统的投诉率和问题解决的及时性得到明显的改善*、热水系统的实际用电量下降，节能效率得到明显的提升*、用户对热水服务系统的总体满意度得到明显提高（六）项目实施过程中的沟通措施在项目沟通方面主要包括：书面报告，面对面的实际互动，学生反馈信息。*、书面报告在项目的实际运营中，运营管理方应收集大量的信息和数据，按月度或者季度汇总相关的数据资料，作为提交物，以供学校相关管理部门参考、决策。*、临时互动沟通在项目的实际运营中，会出现突发或者临时性的问题，需要建立及时的互动沟通机制，保证工作的顺利开展，制定专门的项目沟通负责人，与校方的指派人员直接联络，随时交换信息。*、学生反馈与回应针对具体用户，开通与学生的沟通渠道，主要是电话和宿管登记，学生宿舍信箱，对热水系统的运营管理提出建议，及时发现问题，消除隐患，提升总体的服务质量。二、生活水泵房维护管理项目（一）服务范围：生活用水水泵房的水泵以及其管道阀门，控制电柜的保养维护。其中水泵房主部件含控制柜一套，**KW水泵*台，**KW水泵*台。水泵房蓄水池要求每季度清洗、消毒一次，并提供专业检测机构出具的水样合格检测报告。（二）泵房操作规程：*、非有关人员未经许可不得随意进入泵房。*、水泵通常应处于自动控制状态。用看、听、手摸等各种方式监视水泵及电机的运行状态是否正常。　　① 观察各仪表指示读数是否正常，特别是水泵压力表。如发现不正常应该立即停机检测。　　② 倾听电机及水泵的运行声响，若发现有异常杂音，应立即停机。　　③ 触摸电机及水泵外壳，感受其温度。电机运行时其外壳应无烫手感(不超过**℃)，水泵外壳温度应接近水温，水泵轴承温度不应超过**℃。　　*、检查蓄水池水位不应过低，机房内所有常开阀门均应处于开启状态，严禁水泵无水空转。　　*、不得随意按动变频泵控制柜内变频器及调节器控制面板上的按键，以免参数改变，影响水泵正常工作。　　*、应及时排除水泵房内的积水，保持泵房干燥通风。　　*、检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是否正常，各仪表和指示灯是否准确。　　*、如供水系统因故障要维修停水时，应事先通知有关部门，由其发出停水通知，说明停水原因、停水时间，让用水部门提早作准备。（三）泵房内设备维护保养具体内容：*、水泵体　　*)检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。　　*)检查有无渗漏情况，若有漏水应立即进行维修。　　*)补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予更换。　　*)联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。　　*)紧固机座螺丝并做防锈处理。　　*)转动灵活、无卡壳现象，泵轴与电机轴在同一中心线上。　*、阀门、管道、附件　　*)阀门开闭灵活，无卡阻现象，关闭严密、内外无漏水。　　*)单向阀动作灵活、无漏水。　　*)管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆完整无脱落。　　*)压力表指针灵活，指示准确、表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。*、电机　　*)外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有防护罩，接地线连接良好。　　*)拆开电机接线盒内的导线连接片，用***V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值不低于*.*MΩ。　　*)电机接线盒内三相导线及连接片连接紧密牢靠，无发热变色迹象，标志清晰。外连接线无移动或妨碍操作。　　*、控制柜　　*)断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。　　*)检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。　　*)清洁控制柜内外无灰尘。　　*、试运转　　*)合上控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，检查电源指示应正常。　　*)手动盘车，转动灵活。　　*)启动水泵，观察转向、起动电流、电器动作顺序应正常。　　*)观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪声。（四）维护保养周期规定　　对生活泵房维护保养分为：巡查保养、一级保养、二级保养。并将保养情况记录在《水泵保养记录表》中。　　*、巡查保养的内容：　　*)巡查水泵房，保证水泵房干燥、通风、照明良好。　　*)搞好泵房卫生，保证水泵房清洁，无残留垃圾。　　*)观察水泵运行情况，电动机运行正常无杂音，机身温度不超过**℃。检查方法：观察，用温感器或用手摸电动机外表不发烫。观察各压力表和其他仪表显示是否准确。*)观察泵房水池的水位高低。*)对于*#备用泵房，应手动点动水泵，防止水泵长时间不动叶轮或轴生锈卡死现象，并注意观察水泵运转方向是否正确、有无杂音。再自动试运行*-*分钟。　 *、水泵一级保养的内容　　*)包括巡查保养的全部内容。　　*)检查轴封漏水情况。检查方法：轴封漏水不超过**滴/分，且不呈连线状滴落于地面。　　*)检查联轴器，注意轴承的温升。往轴承中注入黄油。　　*)检查电气控制柜。　　*.*外观应整洁，铭牌完好，接地连接线良好;　　*.*外部信号灯、压力表、电流表、电压表是否在正常状态;　　*.*断开控制柜总电源，检查各转换开关启动是否正常;　　*.*检查柜内电气开关、接触器、继电器等电气元件的接线螺丝是否紧固;　　*.*点动判断水泵运转方向是否正确，若有误予以更正;　　*.*清洁控制柜内外灰尘。　　*.*检查阀门并添加润滑油，确保阀门开闭灵活，无卡阻现象，关闭严密、内外无漏水。　　*.*转动平时不用的阀门开启备用阀。*.*水泵设备外部清洁，无明显灰尘，并紧固所有螺栓、螺母。*.**检查易损件:泵的主要易损件包括弹性联轴器,机械密封,动静环,O型橡胶卷,轴承,叶轮螺母,填料压板等,维保时应注意仔细检查,如损坏应及时更换。　 *、水泵二级保养的内容：　　*)包括一级保养的全部内容。　　*)检查水泵的密封环磨损情况，必要时进行更换或修理。　　*)检查水泵密封，对已经磨损消耗的密封进行更换，检查所有轴承的转动情况，更换轴承润滑油。　　*)拆开检查联轴器与轴的磨损情况必要时更换轴承或轴。*) 检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，如蚀穿或缺损则进行修补或更换。*)对水泵房中的设备机座（槽钢机架）进行防锈处理(加涂防锈漆)。检查阀门的手柄锈蚀情况，锈蚀严重需要加涂油漆。　　*)对电机做检修保养，操作规程如下：　　①打开电机壳检查轴承以及转动部位添加润滑油;　　②检查电机电线，绕组用兆欧表测量绝缘电阻值应不低于*.*兆欧，对有问题的电机则送去专业单位重新绕线或更换新电机;　　③检查电动机电容是否变形、膨胀或开裂，如果是的话则应更换同型号规格的电容;　　④检查电机接线头并进行紧固，用绝缘胶布进行安全包扎;⑤检查外部油漆质量，如锈蚀面超过整体的**%，则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的**%以下，则对锈蚀处处理后，涂防锈漆和漆。（五）蓄水池清洗及消毒*、清洗规程?（*）确定清洗时间后，告示停水，通知清洗需要的时间和停水时间，便于用户做好贮水准备。?（*）应了解供水系统的运转情况，掌握水池（箱）的数量、材质和贮水量，确定清洗所需的人力、物资与设备，相应做好一切准备工作，停止进水、放水。?（*）进入现场后，排查安全隐患，然后排水（或放置水泵抽水），并随时观察排水情况。?（*）待水池的余水在**cm-**cm时，清洗人员穿上清洁的清洗专用工作服、已消毒的雨鞋和手套，进入水池内，严禁赤脚和穿日常衣服进入水池内。清洗顺序依次从水池顶部→四周池壁（尤其是池壁结合有折隙的地方）→池底→池底水槽刷洗*遍，彻底清除蜘蛛网、泥沙、水垢等沉积物，用清水按上述顺序冲洗*遍，排清或抽干污水，撤出清洗人员。?*、消毒规程?（*）清洗干净后，撤出不用的工具，做好消毒准备工作。?（*）配制消毒药：使用消毒药应符合饮水卫生要求，根据水池贮水量，按消毒药物的使用说明的比例，将消毒剂溶于容器内，罐装进喷雾器内，消毒员穿好防护服、戴好口罩、手套，进入池内依次从顶部—四周池壁—池底水槽进行喷雾消毒，退出水池（不能涉足已消毒的地方）。（*）盖好进出孔盖**分钟后，再放水入池，清洗干净残留药物，将水排清。（*）开进水阀送水，对饮用水进行消毒。通知各楼层住户都需要把自家的水龙头打开放水**分钟以上。 （*）对水池（箱）外周围卫生进行清扫。 （*）做好清洗消毒记录，并于**小时后通知有卫生监测资质的部门采样化验，保证水质符合生活饮用水卫生标准要求。*、安全事项 （*）应有可靠的措施来保证工作人员上下天面的安全。（*）工作人员在天面工作时，须有可靠的防坠落措施。 （*）清洗过程中须有二人以上同时作业，一人在池内清洗，另一人在池外观察，以应付突发事件（如池中有异常气体，清洗机具漏电等）。 （*）清洗过程中，须由持证电工管理和操作电器设备。并遵守用电安全规程指引，电源使用前，须确定其安全性，尤其要注意遵守在潮湿环境中的电压等级和安全用电规定。（*）从事消毒工作时须穿雨衣、戴头盔，并使用口罩、护目镜。*、洗池效果的现场检验标准 （*）水池内四壁及水池顶和底部用手触摸没有腻滑的感觉；以肉眼观察，水池壁没有污渍；水池内的水清晰，光线充足时可见池水透明。（*）设施启用正常，水池浮球阀开闭自如。 （*）水池的进人孔必须加盖、上锁，“三孔”必须有防污染设施。（*）水池和泵房的周围环境必须整洁，不得有闲置杂物。 （*）采集水样水质检验结果必须达到《生活饮用水水质卫生规范》。（*）清洗必须有用户代表见证，并在《生活用水储水池清洗确认书》上签字确认。*、做好清洗及消毒工作记录（含工作照片等），建立管理档案。三、低压配电房维护管理项目（一）服务范围：南海校区低压配电房，共**个。（二）服务内容及要求：*、每周两次对服务范围内电气设备进行巡视检查，抄录运行数据。*、每周抄录一次有功电度、无功电度、计算功率因数，及时跟踪功率考核情况，对不合格的提出建议。*、巡视检查中发现的故障或隐患，及时通知客户，按其紧急级别有计划检修。*、每月向客户提交《电气设备月度运行情况报告》，分析用电情况，提出用电建议。*、每月检查配电房防小动物措施情况、通风情况、照明情况以及绝缘工器具试验情况。（三）每周两次对服务范围内电气设备进行日常巡检的主要内容*、根据客户电容柜电容投切转换开关情况，检查电容投切转换开关是否设定在“自投”位置；*、检查电容柜无功补偿控制器是否正常工作；*、检查电容柜电容器的外壳是否有膨胀、漏油等异常现象；*、检查电容柜刀开关动、静触头接触是否良好；*、检查交流接触器、热继电器是否正常工作；*、检查电容柜熔刀的熔断器芯是否熔断；*、检查低压计量柜计量装置是否铅封，电表转向是否正确；*.*检查各柜的开关是否有异响、异味；*.*检查各柜电流表、电压表指示是否正常，并记录电流值和电压值；*.**测量并记录各柜内各元件温度；*.**检查各柜的信号灯是否正常。*、每月对服务范围内电气设备进行一次巡检和维护的主要内容*.*检查带电夹、跌落式熔断器的上下卡位是否有发热或电弧现象；*.*检查接地线是否齐全并符合要求；*.*检查刀开关的灭弧罩是否松脱；*.*检查电容器投切转换开关是否正常工作；*.*检查无功补偿自动控制器的参数设置是否在正常范围内；*.*检查电压转换开关是否能正常工作；*.*测量每组电容器的容量。*、年度/停电对服务范围内电气设备进行一次维护和检修的主要内容*.*对刀开关进行分合闸操作，检查分合闸情况，对损坏的刀开关进行维修货更换；*.*检查一次、二次线路的搭接处的螺栓是否紧固；*.*对设备带电时不能黏贴时示温片的部分补贴示温片；*.*完成低压柜内外及电房清洁。四、水电表维护管理项目（一）服务范围：全校区水电表，含总表和分表，共约****个。（二）服务内容及要求：*、每月对冷热水表及电表进行巡视检查，抄录运行数据。*、巡视检查中发现的故障或隐患，及时进行检修。*、每月向客户提交《冷、热水表及电表月度运行情况报告》，分析冷热用水、用电情况并提出合理建议。（三）每月一次对服务范围内冷热水表及电表日常巡检的主要内容：*、检查冷热水表及电表转向是否正确；*、核对冷热水泵及电表测量准确性；*、检查冷热水表接口是否漏水；*、检查电表接线螺栓是否紧固；*、对冷热水表及电表抄录运行数据。五、路灯维护管理项目（一）服务范围：路灯包括路灯配电室、变压器、配电箱、灯杆、灯具、地上地下管线、检查井以及照明附属设施，灯杆含高度**米、*米、*米等各种规格，共约***支。（二）服务内容及要求：*、按季节及天气情况不同适时调整路灯的开关时间。*、路灯巡修 （*）巡修人员定期完成每天应巡修的任务，每晚巡查路灯一次，发现失明灯盏应做好记录。（*）巡修人员要掌握本校区内的路灯控制方式，接触开关和光源种类、数量等设备情况。（*）因供电系统发生故障，造成路灯大批失明、烧毁或白天放光。必须及时通知我部门，组织力量进行抢修。（*）凡有下列情况之一，均应在巡修中处理；①、由任何原因引起的失明灯。如：Ⅰ、灯泡寿命终了或管压较高忽亮忽熄；Ⅱ、灯泡光色严重反常； Ⅲ、灯泡损坏，只剩下灯芯； Ⅳ、下引线松脱，保险丝熔断等；Ⅴ、触发器、镇流器损坏等。 ②、灯头、灯身松动或照明方向不正；③、镇流器噪音异常的。 （*）当日不能处理或备品不够时，应在下次巡修时修复。①、灯头、灯罩损坏； ②、个别缺灯，无灯的补灯工作等。 *、巡修管理 （*）应建立的资料：①、分块巡修小图（标明巡修路线）。 ②、设备资料记录（注明灯具及各种光源的系统图，路灯设备一览表）。 ③、巡修记录。 （*）亮灯率：路灯平均亮灯率不低于**%。 *、路灯设备检查 检查时照明灯具应达到下列要求： （*）检查灯泡应良好、位置应适当、其容量应与一览表的记载相符。 （*）灯罩(包括透明罩和反光罩)应完整。 （*）灯罩螺丝无松动、损坏和缺少等情况。 (*)封闭型灯具，应完整无漏水。(*)灯具和支架等连接的螺丝、开口销、底脚螺丝等应良好。六、学生公寓房间空调维护及清洗（一）服务范围：学生公寓归属后勤部门资产的空调，共***台。（二）服务内容及要求：*、包括日常保养、故障排除、硬件维修更换等，保证空调设备的正常运行。*、项目费用已含维修服务费及全部材料费（含添加雪种）。*、空调设备的定期维护保养，由合格的专业人员，以上门服务的方式完成维护保养。*、空调每年全面内外清洁一次。*、维护人员自行配备相关的维护工具，在每季度定期进行例行检修调试，除尘、清洁、保养维护等，并认真填写维修报告，在酷热季节里，要适当增加检查的频率。*、当空调设备出现故障时，抢修人员在收到通知后*小时内到达现场进行维修。 *、做好各类检查、维修及清洗等工作记录，建立管理档案。 * 人 商务需求 编号 需求内容 * 在服务期间校方根据****-****年在物业招标进度提前**日告知乙方，则双方无条件解除合同，乙方需做好交接工作和撤场。 （五）议价发起时间：****年**月**日 二、供应商报价须知 （一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。 （二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。 三、定点议价规则 （一）报价规则。 （*）供应商的报价应是总价。 （*）供应商的报价不得高于最高限价。 （二）成交规则、终止规则。 （*）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。 （*）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。 四、项目联系方式 联系方式：易老师 ****-******** 采购单位：华南师范大学 ****年**月**日