《四川省物业管理条例》****年*月*日正式实施，根据《四川省行政规范性文件管理办法》有关规定，我中心对现行《广元市物业管理办法》进行了修订，形成《广元市物业管理办法（修订草案）》（征求意见稿），现向社会公众公开征求意见。如有意见建议，请于****年**月**日**：**前通过电子邮件形式书面反馈至我中心。 联系电话：****-*******，邮箱：******。 附件:广元市物业管理办法（修订草案） 广元市住房保障和房地产事务中心 ****年*月**日 广元市物业管理办法（修订草案） 第一章 总则 第一条 【目的和依据】为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律法规，结合广元市实际，制定本办法。 第二条 【适用范围】本办法适用于广元市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。 第三条【基层党组织领导】本市物业服务行业管理坚持党建引领、政府引导、业主自治、专业服务与社区治理相结合的原则，建立健全社区（村）党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等多方参与的议事协调机制，形成基层社会共治格局。 鼓励符合条件的中共党员、人大代表、政协委员、居（村）民委员会成员通过法定程序进入业主委员会、物业管理委员会、小区党组织等居民自治组织。 第四条 【政府职责】市、县（区）人民政府应加强本辖区内物业服务行业管理工作的组织和领导，将物业服务行业纳入现代服务业发展规划，将物业服务管理纳入社区服务体系建设规划和社会治理体系，制定和落实现代物业服务业扶持政策，促进物业服务行业健康发展。 第五条 【市级主管部门职责】市住房和城乡建设主管部门负责全市物业服务行业的监督管理和指导工作，履行下列职责： （一）贯彻执行国家、省物业管理相关政策法规，制定全市物业服务行业管理政策和规范； （二）指导、监督县（区）住房和城乡建设主管部门开展物业服务行业监督管理工作； （三）负责全市物业服务企业及从业人员信用档案的建立和管理、物业服务企业信用评价； （四）负责全市物业服务行业党建工作的指导、监督； （五）负责全市物业服务行业专家库的建立、管理； （六）负责市主城区建筑物及其附属设施维修资金的交存、使用和监督，指导、监督县（区）建筑物及其附属设施维修资金的归集、管理和使用； （七）负责市主城区物业服务区域内树木砍伐、迁移等监督管理； （八）开展全市物业服务行业的培训和政策宣传工作； （九）建立健全业主委员会、物业管理委员会培训制度； （十）指导和监督市房地产业协会开展行业自律； （十一）法律、法规规定的其他职责。 第六条【县级主管部门职责】县（区）住房和城乡建设主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）贯彻执行国家、省、市物业管理相关政策和标准； （二）监督管理辖区内物业服务人和从业人员； （三）办理物业服务区域划分备案； （四）指导、监督辖区物业服务招投标活动，办理（前期）物业服务合同备案； （五）办理物业承接查验备案； （六）负责辖区内（市主城区除外）建筑物及其附属设施维修资金的归集、管理和使用； （七）办理临时管理规约备案； （八）负责辖区内物业服务区域内树木砍伐、迁移等监督管理； （九）指导街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作； （十）开展辖区街道办事处（乡镇人民政府）、业主委员会、物业管理委员会培训； （十一）法律、法规规定的其他职责。 第七条【有关部门职责】市、县（区）人民政府有关部门应当按照各自职责分工，履行下列职责： （一）发展改革部门负责制定、调整和发布保障性住房物业服务和住房前期物业服务收费标准； （二）自然资源部门负责对物业服务区域内建设工程及其配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理，认定查处违法建设及擅自改变住宅用途的行为；核发建设工程规划许可证时，在附件（图）中载明物业服务用房、业主委员会用房面积；业主大会筹备组需要查询建筑物面积清册、核实业主身份等事项时，应依法协助；不动产登记机构办理不动产登记时，应注明物业服务用房、业主委员会用房室号，应核验首期建筑物及其附属设施的维修资金交存情况。 （三）市场监督管理部门负责对物业服务收费进行监督管理；对物业服务区域内开展经营活动进行监督管理，依法查处违法经营行为；指导物业服务人和专业经营单位做好物业服务区域内特种设备、计量装置的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理，依法查处使用不符合安全技术规范的特种设备等行为；业主大会信用代码登记。 （四）公安部门负责对物业服务区域内的社会治安、流动人口、养犬、燃放烟花爆竹等活动监督管理；指导和督促物业服务人落实监控、秩序维护等安全防范措施，平安智慧小区的创建；辖区公安派出所派员参与业主大会筹备组；辖区公安派出所接收街道办事处（乡镇人民政府）发出的业主委员会备案；对上一届业主委员会拒不向新一届业主委员会移交相关资料的，依法责令移交；物业服务人拒不办理退出交接手续、拒绝退出物业服务区域、故意破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，依法调查、处理；其他违法行为的处理。 （五）应急管理部门负责物业服务区域内消防违法行为的查处，指导和督促物业服务人履行消防安全职责。 （六）城市管理部门负责对物业服务区域内市容环境卫生、生活垃圾分类等工作的监督管理，依法查处违法违章建设、乱设摊点、乱贴乱画等违法行为。 （七）民政部门负责物业服务区域内社区居家养老服务设施和社区管理服务设施维护管理的监督检查，丧事活动的监督管理； （八）司法部门负责指导物业管理矛盾纠纷的行政调解和人民调解，促进和谐社区建设； （九）生态环境部门负责对物业服务区域内的环境保护工作进行指导，依法查处辐射和有关环境污染等行为。 （十）人民防空部门负责物业服务区域内人防工程建设和维护管理的监督检查，查处侵占、破坏、变相买卖人民防空工程等违法行为。 （十一）卫生健康部门负责物业服务区域内传染病防治的指导，二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的卫生监督管理。 （十二）金融监督管理机构负责指导业主委员会到银行开设业主共有资金账号。 （十三）供水、供电、供气等专业经营单位负责向产权分割后的最终用户计收有关费用；依法组织具有资质的单位对供水、供电、供气共用设施设备及相关管线安装施工、竣工验收，并进行维修养护（供电专业经营设施主要移交高压设备），相关费用纳入企业经营成本；依法查处物业服务区域内使用供水、供电、供气等专营设备的违法违规行为。 其他行政主管部门按照各自职责，共同做好物业管理相关监督管理工作。 第八条【街道职责】街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责： （一）组织、指导、协调辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届、备案； （二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；指导未成立业主委员会的居民小区组建物业管理委员会，并监督其依法履行职责； （三）指导未引进物业服务企业的居民小区业主开展小区自行管理； （四）办理辖区内居民小区《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》《管理规约》备案； （五）调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系； （六）未产生业主委员会或者业主委员会不履行职责的居民小区，紧急情况下代为申请使用建筑物及其附属设施维修资金。 （七）落实县级以上人民政府依法采取的应急措施，指导物业服务人、业主委员会开展应对工作； （八）建立物业管理工作联席会议制度，协调处理下列相关问题：*.业主委员会不依法履行职责；*.业主委员会换届过程中出现重大争议；*.履行物业服务合同期间出现重大纠纷；*.物业服务人在退出和交接过程中与业主出现纠纷；*.与相关专业经营单位协调配合相关事项；*.需要协调解决的其他物业管理事项。 联席会议成员包括业主代表、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人、县（区）住房和城乡建设主管部门、公安派出所、居（村）民委员会，可根据具体情况邀请相关部门、专业经营单位参加。 （九）法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。 第九条 【社区职责】居（村）民委员会根据需要设立环境和物业管理委员会，指导物业服务人和业主委员会工作，在未成立业主委员会的居民小区，牵头成立物业管理委员会，依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作。 第十条 【行业协会职责】市房地产业协会在市住房和城乡建设主管部门的指导和监督下，推进物业服务行业标准化建设，依法加强行业自律管理，促进行业规范发展，维护物业服务企业的合法权益。 第二章 业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第十一条【业主定义】根据法律法规、管理规约和物业服务合同等约定，业主在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。 本办法所称业主，包括： （一）依法登记取得房屋所有权的人； （二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人； （三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人； （四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人； （五）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。 第十二条 【业主权利】业主在物业管理活动中享有下列权利： （一）对物业管理区域内共有部分实施共同管理； （二）对共同管理的有关事项提出建议； （三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权； （四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权； （五）对物业管理活动享有知情权、监督权； （六）监督业主大会和业主委员会的工作； （七）监督物业服务合同的履行； （八）监督小区公共收益和建筑物及其附属设施维修资金的管理和使用； （九）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。 第十三条 【业主义务】业主在物业管理活动中履行下列义务： （一）遵守法律、法规、规章及相关规定； （二）遵守管理规约、业主大会议事规则； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，并承担相应的义务； （四）履行物业服务合同约定的义务； （五）按照规定和约定交纳建筑物及其附属设施维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。 （六）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负连带交纳责任。 （七） 转让物业应当结清物业服务等相关费用。未结清的，业主和买受人应当将双方结算约定告知物业服务人。 （八）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他义务。 第十四条 【业主大会和业主委员会】物业服务区域内的全体业主（含住户、商户等）组成业主大会。一个物业服务区域设立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。 业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不设立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会和业主委员会应当代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第十五条 【业主大会筹备组】建设单位或者业主联名提出设立业主大会的书面报告或者书面申请，经街道办事处（乡镇人民政府）核实符合召开首次业主大会会议情形的，应当成立业主大会筹备组，筹备组人数由街道办事处（乡镇人民政府）根据物业服务区域的规模设置。 业主大会筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。经街道办事处（乡镇人民政府）书面通知后，建设单位未派员参加的，不影响筹备组成立。 筹备组中的业主代表资格参照业主委员会成员条件，由街道办事处（乡镇人民政府）结合物业类型、物业规模等因素，根据业主自荐或者推荐确定。 第十六条【筹备工作及会议经费】建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，向街道办事处（乡镇人民政府）指定专户交纳筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费，未召开首次业主大会的已建成小区筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费从小区公共收益中（如果有）列支或由街道办事处（乡镇人民政府）从财政资金列支。 新建小区的首次业主大会筹备组工作经费和首次业主大会会议费用数额不得低于xx元，也不宜高于xx元，在两者之间的价格按照小区建筑面积xx元/平米收取。 首次业主大会筹备组工作经费和首次业主大会会议费用使用情况在物业服务区域显著位置公示，剩余费用应转入业主共有资金账户。 本办法生效前已办理商品房预售许可或者现房销售，尚未召开首次业主大会会议的，建设单位应当在报送设立业主大会资料时，向街道办事处（乡镇人民政府）指定账户交纳筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费。 第十七条【委托他人参会】业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主可以委托他人参加业主大会会议。受托人应当提供委托人和本人身份证明材料、委托人签署的授权委托书、委托人不动产产权证明的复制件，按照受委托事项、时间、权限，代表业主行使权利。 第十八条 【业主委员会及候补委员】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，五人至十五人单数组成，每届任期不超过五年，具体任期由业主大会决定。 业主委员会成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的代表，应当符合下列资格条件： （一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录； （二）遵守管理规约、业主大会议事规则，模范遵守履行业主义务； （三）未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （五）具有一定组织能力； （六）具备必要的工作时间； （七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件; （八）按规定和约定按时交纳物业服务费用及其他应交共同分摊费用。 业主委员会主任除上述条件外，还应当符合以下条件： （一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础； （二）具有良好的职业道德，遵纪守法； （三）熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。 在选举业主委员会成员时，同等条件下由中共党员（含预备党员）优先，业主委员会主任由中共党员（含预备党员）或入党积极分子（如无中共党员）担任。 业主委员会可以设置候补委员，候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。候补委员的选举产生、任职资格参照业主委员会成员相关规定，候补顺位规则由业主大会议事规则约定。 第十九条【业委会职责】业主委员会应当履行法律、法规和业主大会赋予的职责，并建立接待工作制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。 业主委员会应当建立工作记录制度，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等重要事项如实记录，建立档案并妥善保管，业主有权查阅、复制。 第二十条【业委会成员罢免】业主委员会成员出现违反法律、法规或者其他侵害业主合法权益行为的，经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名，可以向业主委员会提出书面罢免建议，业主委员会应当自收到罢免建议之日起三十日内核实情况，如情况属实则提请业主大会表决。 业主委员会未按时提请业主大会表决的，提出罢免建议的业主可请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开业主大会会议；逾期未召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。 业主可依照前款规定，向街道办事处（乡镇人民政府）提出罢免业主委员会全体成员的书面建议，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会会议进行表决。 业主提出罢免业主委员会成员的，应提出罢免理由，由业主大会依法决定。被提出罢免的业主委员会成员有权在业主大会召开前提出书面申辩意见，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。业主大会会议召开前未提出的视为放弃申辩。 第二十一条【业委会工作经费筹集】经业主大会商定，可以从下列渠道筹集工作经费和工作补贴用于业主委员会开展工作： （一）建设单位缴纳的用于首次业主大会筹备组和成功召开首次业主大会后剩余的费用； （二）共有部分经营收益； （三）全体业主共同交纳； （四）其他方式。 第二十二条【业委会工作经费款项】业主委员会工作补贴包括： （一）业主大会和业主委员会日常办公费用(如材料费、会议费、电话费、书报费、水电费、交通费等)； （二）业主委员会成员的误工费； （三）开展小区公益性活动的费用； （四）业主委员会委托专业服务产生的咨询服务费、法律服务费等； （五）经业主大会商定的其他费用。 业主委员会主任负责业主委员会办公经费的审批签字。但一次支出超过人民币****元（含本数）时，需经业主委员会会议通过后，方可使用与划转。 第二十三条【物管委成立及职责】物业服务区域内有下列情形之一的，经专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当组建物业管理委员会： （一）不具备设立业主大会条件的； （二）具备设立业主大会条件，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的； （三）业主委员会任期期限届满，经组织换届仍不能产生新一届业主委员会的； （四）不能依法选举产生业主委员会的。 物业管理委员会依法履行业主委员会职责，执行业主共同决定。 第二十四条 【物管委组成】街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、居（村）民委员会、建设单位应当派员参加物业管理委员会。建设单位已注销或者未实际开展经营活动的，可不派员参加。 物业管理委员会由九至十三人的单数组成，其中业主成员不得少于二分之一。业主成员资格应参照业主委员会成员条件。 物业管理委员会成员名单应在物业服务区域内显著位置公示。 第二十五条【物管委成立告知、印章刻制、开设共同账户】街道办事处（乡镇人民政府）应当自物业管理委员会成立之日起十日内，将成立情况书面告知物业所在地县（区）住房和城乡建设主管部门；县（区）住房和城乡建设主管部门应当加强对物业管理委员会的指导。 物业管理委员会持街道办事处（乡镇人民政府）出具的证明材料，依法刻制印章，开设小区共有资金账户。 第二十六条【物管会履职及解散】物业管理委员会应当依法履行职责，就物业服务区域内共同管理事项征求全体业主意见，并形成书面决定。 物业管理委员会应当推动召开业主大会会议，选举产生业主委员会。应当自业主委员会选举产生之日起十日内，与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后解散。 第三章 物业服务人及物业服务 第二十七条 【物业服务人】物业服务人应当具备为业主提供物业服务的能力，按照物业服务合同的约定提供物业服务。 一个物业服务区域由一个物业服务人提供物业服务，每个物业服务区域实行独立核算制度。 第二十八条 【物业服务人信用信息监管】物业服务人应主动接受市、县（区）住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的监督管理，物业服务企业应及时准确录入或更新物业服务信息至四川省物业服务企业信用信息管理系统。 第二十九条【项目负责人】物业服务企业指派的项目负责人应具有在有效期内的物业项目经理证书，具备相应专业技术和管理能力，建筑面积*万平米以上的项目，秩序、绿化、客服等部门负责人还应具有物业从业人员证书，消防管理人员应具有消防设施设备操作证，项目负责人应在到岗七日内告知物业所在地的居（村）民委员会。 第三十条【（前期）物业服务人的选聘和退出】新建住宅物业的建设单位应当按照国家有关规定通过招投标方式选聘前期物业服务人。建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过二年，合同期限自首套房交付之日起计算。前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主大会或者业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 （前期）物业服务合同期限届满后，物业服务人提出不愿续约或者已经交付的专有部分面积占比百分之五十以上的业主对物业服务人的服务不满意，业主委员会或小区物业管理委员会可根据业主共同决定依法依规清退物业服务人，通过招投标方式重新选聘新的物业服务人，招投标选聘物业服务人应在县（区）住房和城乡建设主管部门的监督指导下进行。在（前期）物业服务合同期限届满前，物业服务人提出不愿续约或者已经交付的专有部分面积占比百分之五十以上的业主对物业服务人的服务不满意，业主委员会或小区物业管理委员会应向物业小区所在地街道办事处（乡镇人民政府）和县（区）住房和城乡建设主管部门报备予以审理，街道办事处（乡镇人民政府）和县（区）住房和城乡建设主管部门应当组织双方调解沟通，尽量化解分歧，如双方分歧却无法调解，则引导双方通过司法途径解决纠纷。 第三十一条 【物业服务合同】业主委员会根据业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务人的，应当签订书面物业服务合同。物业服务期限届满前，业主大会决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人愿意继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。 第三十二条【物业承接查验参加代表的确定】新建物业实行物业交付承接查验制度。 物业承接查验应当邀请买受人代表以及物业所在地县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）代表参加，也可聘请相关专业机构协助进行。建设单位应当提前十五个工作日向物业所在地县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）提出确定代表参加物业承接查验的书面请求。 县（区）住房和城乡建设主管部门受理建设单位提交的物业承接查验书面请求三个工作日内，在市住房和城乡建设主管部门网站公开买受人代表参加承接查验的报名通知，并通过房屋交易网签系统向买受人手机短信发送报名信息。 县（区）住房和城乡建设主管部门应当在承接查验开展前三个工作日内，确定参加承接查验买受人代表名单，并在市住房和城乡建设主管部门网站公示。 已交付使用但未开展过承接查验的建成小区，由街道办事处（乡镇人民政府）组织小区业主委员会或物业管理委员会、业主代表、物业服务企业等责任主体，参照新建物业承接查验制度开展小区承接查验，并将承接查验资料交街道办事处（乡镇人民政府）备案。 第三十三条【物业承接查验内容】新建物业承接查验包括以下内容： （一）物业相关资料：*.项目开发核准备案文件；*.《建设项目选址意见书》；*.《建设用地规划许可证》；*.《建设工程规划许可证》；*.《建设工程施工许可证》；*.《拆迁安置资料》；*.项目命名资料；*.用地红线图；*.工程质量保修合同（协议）；**.业主产权资料（分户），包括（前期）物业服务合同（附有效投标文件）、（临时）管理规约；**.房屋使用说明书；**.物业服务区域划分意见书。 （二）综合竣工查验资料：*.竣工图；*.施工许可证；建筑施工总承包企业、施工分包单位、设计单位、工程地质勘察单位、工程监理单位营业执照、资质证明材料（复印件）；*.《建设工程规划验收合格证》；*.《消防查验意见及同意使用意见书》；*.工程竣工备案合格资料及公共配套综合验收合格证明材料；*.供水合同；*.供电协议书；*.供气协议书；*.电梯等特种设施设备检验及准用资料；**.住宅专项维修资金缴存证明资料。 （三）查验设施设备资料：*.设施设备出厂合格证；*.设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、随机工具、备品备件清单、试运行记录等；*.设施设备使用说明书（要求中文）；*.设施设备保修卡、保修协议；*.机电设备供应商、安装施工单位资料。 （四）物业共用部位：房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等； （五）物业共用设施设备：上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、发电机、电梯、天线、变压器、配电箱柜、供电线路、照明、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施、安防监控设施、空调设备、绿地、道路、路灯、沟渠、化粪池、垃圾转运设施、机动车（非机动车）停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备用房等。 第三十四条 【物业服务收费政府指导价】根据四川省定价目录，综合考虑物业服务质量、服务成本等因素，保障性住房物业服务和前期物业服务收费标准由市人民政府制定指导价并公布。市、县（区）发展改革主管部门应当会同同级住房城乡建设主管部门定期对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，根据评估结果适时调整并向社会公布。 第三十五条【物业费调整程序】物业服务人提出对原物业服务合同约定的收费标准进行调整的，收费调整方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。表决结果在物业服务区域显著位置公示，公示期限不少于十五日。 表决通过的收费调整方案在公示期满后，物业服务人可按照调整后的收费标准收取物业费。 业主认为收费标准调整程序违反前款规定的，可以向物业所在地县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）投诉；对调整后的收费标准有异议的，可向县（区）发展改革主管部门投诉。 第三十六条 【物业费支付及催缴】物业服务人已按规定和约定提供物业服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由欠付、拒付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人及业主委员会可通过书面催付等方式催告其在合理期限内支付。物业服务人不得采取停止或者限制供水、供电、供气等方式催付物业费，不得采取限制或者变相限制业主进出物业服务区域、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催付物业费。 第三十七条 【安全防范和安全隐患处置】物业服务人应当加强安全生产宣传教育，强化日常巡查，制定消防安全、事故灾害、疫情防控等应急预案，并开展定期演练。发现有安全风险隐患的，物业服务人应及时设置警示标志，采取措施消除安全隐患，并向全体业主和相关单位报告；存在重大安全事故隐患的，应当及时报告物业所在地县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和负有安全生产监督管理职责的部门。 物业服务人是物业服务区域内电梯、消防、给排水等公共共用设施设备维护管理的第一责任人，不得以业主欠缴物业服务费等理由暂停维护管理，至少应确保公共共用设施设备的基本运行，满足业主的基本生活。 第三十八条 【房屋装饰装修管理】业主、物业使用人装饰装修房屋时，应事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，并签订装饰装修管理服务协议，收费标准应符合市场公平定价原则。 业主、物业使用人的装饰装修活动涉及拆改燃气、消防等设施的，应当依法办理相关手续；未办理相关手续的，物业服务人可按照临时管理规约或者管理规约约定，禁止装饰装修施工人员、材料进入物业服务区域。 物业服务人应对装饰装修活动进行必要的现场检查，业主、物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。 装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾应由业主、物业使用人负责清理，也可委托物业服务人清理。 物业服务人不得向业主、物业使用人指定装饰装修施工单位、材料供应商以及物料搬运人员。 第三十九条【共用设施设备的安全配合及妥善处置】设置于专有部分内部的共用设施设备发生损坏或者其他妨碍正常使用的情形，业主、物业使用人应当及时告知物业服务人或者专业经营单位，相关人员不得阻挠维修责任单位进行维修。 专有部分长期空置的，业主应当告知物业服务人，可以与物业服务人就专有部分的维修、养护、管理及紧急情况处置等事项签订协议。 第四十条 【高空坠物安全管理】业主、物业使用人应当加强对其所有或者使用的窗户、空调外机等物品或设施的管理、维护，并承担安全管理责任，防止高空坠物。 物业服务人应当加强日常巡查，发现存在高空坠物等安全隐患的，应及时通知业主、物业使用人处理。 业主、物业使用人未及时采取措施处理的，物业服务人应当采取必要的防范措施，并向业主委员会、居（村）民委员会报告。 第四十一条【生活垃圾分类处置】物业服务区域内应按要求配备生活垃圾分类设施。 有条件的住宅物业服务区域，物业服务人应设置大件垃圾清运处置的固定存放点，并设置相应的标志标牌、围挡遮护等设施。因客观条件限制无法设置固定存放点的，居（村）民委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）可以集中设置。鼓励社会资本参与大件垃圾收集、运输和处理。 大件垃圾清运处置费由垃圾产生者承担。 第四十二条【业主共有收益管理】经业主共同决定，可以授权业主委员会利用共有部分开展经营活动，也可以以合同方式委托物业服务人或者其他经营主体经营管理。 前期物业服务人利用共有部分开展经营活动的，经营情况也应单独列账、独立核算，至少每半年公示一次收支情况。 业主委员会设立业主共有资金账户后，前期物业服务人应当在业主共有资金账户设立之日起十五日内将属于业主共有的资金转入业主共有资金账户，但前期物业服务合同对资金转入期限另有约定的除外。 前期物业服务人未经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，不得处置业主共有收益。 共有部分收益的支出应符合业主大会作出的决定，由业主委员会代为管理，收支应单独列账。除必要支出外，剩余部分应优先补齐住宅专项维修资金。 第四十三条【车位租售】物业服务区域内的车位、车库应当首先满足业主的租、售需求。建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处置情况。 产权归属建设单位的车位、车库应优先出租给本物业服务区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，租金应符合市场定价原则。 第四十四条 【业主共有车位增设、管理和收费】物业服务区域内需利用业主共有道路或者其他公共场地改建车位、车库的，应当经业主共同决定，并到相关部门办理手续，且不得占用、阻挡消防通道。占用业主共有道路或者其他公共场地停放机动车辆的，由业主共同决定是否收取场地占用费、收费方式和收取标准等事项。 鼓励物业服务区域面向社会提供“错时停车”服务。 第四十五条【维修资金的交存及管理】买受人应当在办理购房合同备案前，按照合同备案的建筑面积交存首期住宅专项维修资金。建设单位未出售的房屋，由建设单位在办理房屋所有权首次登记前按照实测建筑面积向住宅专项维修资金管理部门交存首期专项维修资金。 住宅专项维修资金应当存入专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户，增值收益应当每年定期分配到业主账户；业主委员会、主管部门应当于每年第一季度对上一年度增值收益和分配情况进行公示。 第四十六条【违法违规行为管理】对物业服务区域内违法违规行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止，对不听劝阻的，应及时向城管执法部门报告。 第四十七条【专营单位禁止行为】以下两种情形，专业经营单位不得停止共用设施设备维护和向已缴费的最终用户提供服务： （一）物业服务人退出物业服务区域时已代收但未向专业经营单位交纳费用； （二）部分最终用户未履行交费义务。 第四十八条【业主自行管理】实行自行管理的管理人可以持物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记证，凭临时税务登记证申请领用发票。 管理账目应当每年至少向业主公布一次。业主可以共同决定委托专业机构对管理费用、共有收入等进行财务管理和审计。 第四十九条【老旧小区物业管理】对未实施物业管理的老旧小区，由街道办事处（乡镇人民政府）组织物业管理委员会或业主向县（区）住房和城乡建设主管部门申请划分物业服务区域。县（区）住房和城乡建设主管部门接到申请后应当征求街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主代表意见，提出物业服务区域划分的建议方案，由业主共同决定后划定，并在相应区域内的显著位置公告。 街道办事处（乡镇人民政府）指导老旧住宅小区业主设立业主大会、选举产生业主委员会，依法选聘物业服务人或者业主决定自行管理；未产生业主委员会的，经业主共同决定，由物业管理委员会组织公开招投标选聘物业服务人；无法选聘物业服务人且无法开展自行管理的，探索街道办事处（乡镇人民政府）以社区为业主单位，将社区连片老旧小区打捆，通过招投标或邀请招标的方式，统一引进物业服务人。 鼓励物业服务人以服务的小区为原点，主动承接相邻老旧住宅小区；支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。 老旧小区以及建设单位已经不存在的小区筹备首次业主大会会议的，县（区）人民政府可给予相应补助。 第四章 公示内容 第五十条【建设单位公示】建设单位应当在销售房屋时以书面说明和图纸形式在房屋销售现场显著位置向买受人公示下列内容： （一）物业服务区域的范围、共用部位名称、位置和面积； （二）属业主共有的车位数量和位置、建设单位可处分的车位数量和位置； （三）地下室（含人防地下室部分）、架空层面积及其权属； （四）物业服务用房、业主委员会议事活动用房的面积和位置、共用设施设备名称及其权属； （五）公共绿化的面积和位置； （六）其他需要公示的场所和设施设备。 第五十一条 【物业服务人公示】物业服务人应当向业主大会、业主委员会报告下列信息，并在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示：   （一）物业服务人的营业执照（执业证照）、投诉电话及物业服务人和项目负责人的信用信息；   （二）物业服务合同，物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况；   （三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况；   （四）供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告；   （五）业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；   （六）物业服务用房使用情况； （七）实施酬金制收费的，公布物业服务资金收支情况； （八）新建物业承接查验报告，物业服务区域的范围、共用部位名称、位置和面积，车位权属等信息；   （九）法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公示的信息。   前款第一项至第四项的事项应当持续公开；其他事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。   业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当及时答复。 第五十二条 【业主委员会公示】业主委员会应当及时在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示下列事项，并将相关资料存档： （一）（临时）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则； （二）业主大会和业主委员会的决定； （三）（前期）物业服务合同； （四）共有部分的使用和经营收益的收支情况； （五）业主大会和业主委员会工作经费的使用情况； （六）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （七）业主委员会成员支付物业费、交存建筑物及其附属设施的维修资金等情况； （八）法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。   前款第一项、第三项的事项应当持续公示；前款第二项的事项应当在作出决定之日起三日内公示，公示期不少于三十日；前款第四项至第八项的事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。 第五十三条 【业主委员会筹备组公示】业主委员会筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前及时在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示下列事项： （一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、内容和形式； （二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案； （三）确认业主身份、人数和业主专有部分面积； （四）拟定业主委员会选举办法草案； （五）审核业主委员会成员候选人资格，提出候选人建议名单； （六）依法确定首次业主大会会议表决规则； （七）在业主委员会依法成立之日起十日内，公示筹备经费使用情况。 业主对公示内容提出异议的，筹备组应当予以复核并将复核结果书面告知提出异议者。 第五十四条 【专营单位公示】供水、供电、供气等专业经营单位应当在物业服务区域显著位置长期公示服务范围和联系方式。 第五十五条 【职能部门、属地政府公示】住建、城管、市场监管、发改等部门应在物业服务区域显著位置长期公示职能职责和联系方式；街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应长期公示片区负责人姓名、职位、联系方式等信息。 第五章 监督管理 第五十六条 【政府监管】市、县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）有权进入被检查的物业服务区域和被检查单位工作场所实施现场检查，要求被检查单位提供有关文件、资料并对有关情况作出说明。 被检查单位和个人应对配合市、县（区）住房和城乡建设部门、街道办事处（乡镇人民政府）的监督检查，不得拒绝或阻碍检查人员依法检查。 第五十七条【信用信息管理】市住房和城乡建设主管部门应当运用四川省物业服务企业信用信息管理系统依法依规采集物业服务企业信用信息，定期公布物业服务人信用评价等级，指导县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）实行信用分级分类监管，强化信用信息在物业管理招投标、物业服务人选聘、评优评先等方面的应用。 第五十八条 【日常管理】县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当指导辖区内物业服务人的选聘工作，负责在选聘前对报名物业服务人的服务质量及信用等级等情况进行考察。 居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业服务人的日常管理，对物业服务人的服务事项、服务质量进行监督检查。 第五十九条【物业服务人考核】县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当每年对辖区物业服务人进行满意度测评和服务质量考核，测评结果应当作为服务质量考核的重要内容，并在物业服务区域显著位置公示，公示期不得少于三十日。 要督促测评结果不合格的物业服务人限期整改，对整改不达标的物业服务人启动退出机制。 第六章 法律责任 第六十条 【被监管单位及个人处罚措施】违反本办法规定的，依照国务院《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等相关规定予以处罚。 第六十一条 【监管人员处罚措施】市、县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会和其他有关部门工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，尚不构成犯罪的，由所在单位、上级部门或纪委监委责令改正；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。 第七章 附 则 第六十二条 【责任单位】本办法由广元市住房和城乡建设局负责解释。 第六十三条 非住宅物业的管理或业主委托其他管理人管理物业的，参照本办法执行。 第六十四条 【有效时间】本办法自****年 月 日起施行，有效期 年。原发布的《广元市物业管理办法》（广府办发〔****〕*号）自行废止。