北京大兴11月新房市场整体“退热” 多城二手房成交量创新高
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经历了**月的短暂回暖后，**月楼市又降温了。
中指研究院监测数据显示，**月楼市成交量整体同环比均下降。其中，一线城市成交面积环比小幅上涨*.**%，同比下跌**.**%；其中上海以**.**%领涨，北京下跌**.**%。二线代表城市成交面积同环比分别下降**.**%和**.**%，其中武汉跌幅显著，达**.**%。四线代表城市成交面积环比上涨*.**%，同比跌幅为**.**%。
据克而瑞统计数据，**月重点**城新房供应环比上涨**%，为年终冲刺积极备货，但成交量在前期集中放量后回落，环比下降**%，同比减少*%，累计同比增幅较**月持续收窄*.*个百分点至*.**%。
相较于新房市场，二手房市场的表现则是另一番景象。克而瑞数据显示，**月**个重点城市二手房成交面积预计为***万平方米，环比增长*%，同比增长**%。前**个月，二手房累计成交****万平方米，累计同比增长**%。
新房成交量继续下跌
新房市场整体热度下降已是不争的事实。
克而瑞监测数据显示，**月**个重点城市成交面积为****万平方米，环比下降**%，同比微降*%。前**个月累计同比微增*.**%，增幅较**月持续收窄*.*个百分点。
具体来看，一线城市整体供应面积达到约***万平方米，环比增长**%，同比下降**%。京沪放量尤为明显，与前**个月的月均供应量相比增长三成，其中，上海新盘供应规模进一步冲高，突破***万平方米；但广州、深圳供应量仍不及月均值，放量程度相对有限。
不过，尽管供应量有所上涨，但成交量并未因此而增长。以北京为例，中指研究院数据显示，**月刚需改善类型产品仍占市场成交主体，重点监测的*个纯新开楼盘项目中*个项目开盘去化率超**%，香山樾整体去化率仅有**%，当月新建商品住宅成交约**万平方米，环比下降约**%，同比下降约一成，这已是北京新房成交量连续*个月回落。
杭州也是如此。**月杭州全市商品房供应面积约为***万平方米，较去年同期缩减**%；成交面积仅**万平方米，同比回落**%。**月中旬以来，尽管部分房企提前开启年终冲刺，供应量再度走高，但成交数据依然水波不兴。
从开盘情况来看，杭州市场**月整体新开盘去化乏力，仅个别高关注度板块保持活跃度。除了江湾新城、滨江浦沿等板块能做到***%去化，良渚、萧山新街等热点板块能实现九成去化，其余大多数板块新开盘去化率不足六成。
需要指出的是，**月退热最为明显的当属武汉。克而瑞监测数据显示，**月武汉新房成交面积仅约**万平方米，环比下降**%。在市场成交未见起色时，武汉部分楼盘采取了降价促销，如武汉伟星光谷星悦广场降价超****元/平方米，航空路壹号价格跳水近*万元/平方米。
据《每日经济新闻》记者观察，自今年*~*月短暂的“小阳春”行情后，武汉楼市便开始形成“有政策，才有成交”的模式。比如*月春季房交会时，市场成交量迅速回升；**月秋季房交会叠加“汉十条”后，当月武汉楼市成交突破万套。**月，尽管武汉秋季房交会还在延续，但市场仍呈现出明显降温趋势，政策利好刺激效果逐步减弱，月底武汉再次联合多家房企发起了“**天无理由退房”活动。
克而瑞分析指出，**月房企备货年终，供应或将持续小幅回升，房企或将为冲刺业绩而进行“大促”，有望迎来新一轮放量。
值得一提的是，尽管全国楼市整体在下滑，但仍有西安、成都等部分城市的新房成交在**月保持了正增长。
以成都为例，**月成都商品房成交面积约***万平方米，环比上涨**.**%，同比上涨**.**%，成为今年下半年以来成交表现最好的一个月。对比全国其他城市而言，成都也是罕见的**月成交面积破百万平方米、同环比均增长均超两位数的城市。
“**月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末‘大促’。考量此影响，预计整体成交环比有望止跌回升，但涨幅预期在*%~**%，全年累计成交跌幅有望在*%~**%。”克而瑞分析指出，城市分化预期延续，短期内热点恒热的成都、西安、杭州等城市的市场热度或将延续，上海、北京等市场还将保持平稳运行，南京、武汉、苏州等核心二线城市预计在年末迎来一轮放量。而多数城市还将延续筑底，年末“翘尾”增幅有限。
多城二手房成交量创新高
相较于新房市场的回落之势，二手房市场却是另一番景象。
克而瑞数据显示，**月**个重点城市二手房成交面积预计为***万平方米，环比增长*%，同比增长**%。前**个月，二手房累计成交****万平方米，累计同比增长**%。
以杭州为例，根据杭州我爱我家(******)数据，**月杭州全市（含富阳，不含临安）二手房共成交****套，环比上涨**.**%，比去年同期的****套上涨**.**%，实现了年末翘尾行情。
单月****套的成交量也是近两年来杭州市场的第二好成绩，仅次于今年*月份的*****套。据悉，自****年*月成交量达到****套之后，杭州每月的二手房成交量基本在****~****套。
“杭州‘**.**’政策刺激持续，因部分区域放开限购以及置业门槛降低，购房者入市的积极性高涨。与此同时，‘以价换量’也是带动成交回升的重要因素。”我爱我家表示。
不仅杭州，*个一线城市**月二手房成交量同样上涨。其中，北京二手住宅网签量为*****套，环比增长**.*%；深圳二手住宅成交****套，环比增长**.*%；广州二手住宅整体网签成交*****套，环比增长*.**%；上海二手房合计成交*****套，环比增长约*.**%。
“在没有利好刺激的情况下，年末重点城市二手房成交大概率持稳。”克而瑞指出。
二手房成交量的增长，“降价”或是主要原因。
如深圳，乐有家研究中心监测显示，**月深圳过户成交****套住宅，是今年以来深圳第三次过户量超****套。从网签量来看，**月网签量超过****套，仅次于今年*月“小阳春”，网签套数为*个月以来的新高。
从乐有家成交数据来看，深圳二手房源成交价近八成低于指导价，**月全市挂牌价环比下跌*.*%，各片区挂牌均价仅有豪宅区域红树湾微涨*.*%，其余片区均为下跌或持平。
在北京，业主对价格的信心与预期正在松动，有的选择下调挂牌价，有的则直接暂停出售、选择观望。麦田房产统计的数据也显示，**月北京二手房挂牌价（麦田覆盖楼盘）和上月相比下降*.*%；挂牌价下跌的同时，**月北京二手房议价空间和上月相比扩大*.*个百分点，议价空间达到年内最大。
中指研究院数据显示，**月全国***个城市二手住宅平均价格为*****元/平方米，环比下跌*.**%，跌幅较**月扩大*.**个百分点。“重点城市挂牌量维持高位，市场观望情绪浓厚，需求入市节奏放缓，二手房价格仍面临下行压力。”
土地出让金同比降**%
新房市场的冷淡，也进一步反映到了投资上。
克而瑞数据显示，截至**月**日，全国***城经营性土地成交规模为*.*亿平方米，环比**月同期持平，同比下降**%，同比降幅明显扩大。
其中一线城市降幅最大，同环比降幅均在八成以上。截至**月**日，一线城市当月共成交土地仅**万平方米，环比大降**%；成交金额为**亿元，环比大降**%。究其原因，主要是由于**月沪、广、深均无宅地集中土拍，仅有北京底价成交大兴、怀柔两宗宅地，总成交建面**万平方米，总成交金额为**亿元。
据中指研究院最新发布的《中国***城市土地市场交易情报》，今年前**个月，全国***城推出规划建面同比降**%，成交规划建面同比降**%，推出楼面均价同比涨*.*%，成交楼面均价同比涨*.*%，土地出让金同比降**%。
“****年全年土地出让金收入约*.*万亿元，以此预估，****年全年土地出让金收入或不足*万亿元。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。
一个值得注意的现象是，截至**月末，**个集中供地的城市中已有**城取消土拍限价、容积率限制等调整，合肥、成都、苏州等城市均出现了个别地块刷新单价纪录、TOP*楼板价纪录的情况。整体来看，**月**城共有**宗地块成交溢价率超过**%，其中溢价率最高达到**%。
“整体市场热度并未普遍回温，地市的冷热进一步分化，高溢价拿地的房企也依旧以国央企为主，投资整体格局未发生根本性改变。”张凯分析指出，受到各地监管影响，地方国资拿地金额占比有所上升，**城均值为**%，央国企拿地金额占比接近**%。具体来看，福州、郑州、无锡、沈阳、长春等城市的地方国资拿地金额占比偏高，杭州、合肥等长三角城市仍然是民企拿地的重点区域。
年末，土地供应规模的周期性高点也随之来临。近期，包括北京、成都、武汉在内的多个城市均推出大量土地，并将于**月进行土拍。
“预计**月土地市场在规模上将有一定回升，个别优质地块引发激烈竞拍，但整体热度将保持低位运行。”克而瑞分析认为，房企目前仍受到“销售疲软”和“化债风险”两重压力，投资回暖还需更长时间，预计****年底至****年上半年都将保持谨慎的投资态度。因此，“未来投资的分化仍将围绕两个维度：一是取消土地限价后不同城市、不同地块热度分化将加剧，二是率先获得融资支撑、销售回稳、现金流更为稳健的房企仍将是拿地主力”。（出处：每日经济新闻）
