第一章 总则第一条为贯彻落实重庆市人民政府关于开展租赁住房贷款支持计划试点工作要求，根据《中国人民银行关于同意重庆市开展租赁住房贷款支持计划试点的复函》(银函〔****〕*号)、《重庆市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(渝府办发〔****〕**号)文件精神，按照《重庆******投资管理办法》等相关制度，结合公司实际，制定本办法。第二条本办法所称批量收购商品房，是指公司市场化批量收购用于租赁住房的商品房的经济行为。第三条批量收购商品房工作应当遵循以下原则：(一)******面向市场进行商品房批量收购。交易各方在自愿、平等的前提下，以市场价格为基础，公开、公平、公正开展交易。(二)法治化原则。严格按照国家法律法规、国资监管规定有关要求，明确程序、逐级决策，确保收购事宜合法合规。(三)规范化原则。批量收购商品房按照租赁住房收购要求条件严格执行，并纳入重庆******(以下简称“建工控股”)年度投资计划管理。第二章 房源条件第四条批量收购商品房的房源以位于重庆市中心城区的“一点四区”周边整幢、整单元商品房为主。可少量收购能独立管理、条件优越的整层商品房。房源周边一公里内有轨道交通站点且公共服务配套设施成熟的可优先考虑。重庆市中心城区指渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区行政所辖范围(含重庆市两江新区与重庆市高新技术产业开发区范围)。“一点四区”指轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区。第五条房源以单套建筑面积不超过**㎡的商品房为主。第六条房源应当达到销售条件且权属清晰，满足金融机构发放贷款要求。房屋不得存在查封等限制交易的情况;房屋所有权及相关权利的归属应当明确、清晰、无争议。第七条房源在具备第四条至第六条所规定条件的基础上，应当同时达到以下要求：(一)房源必须为现售商品房。房源在签订正式批量收购协议前应当已完成商品房竣工联合验收意见书、取得商品房实测面积报告、获得或在交易前能够取得该房源国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记(商品房栋证)，且没有与房源直接相关的法律纠纷案件。(二)房源未纳入政府土地征收或储备计划。(三)房源在签订正式批量收购协议前，应当与房源产权单位协议落实物业管理事宜。第三章 计划管理第八条批******年度投资计划，依照市国资委、建工控股投资管理的******收储部门每年**月编制下一年度批量收购计划，经公司“三重一大”集体决策后，报建工控股审批。第十条年度批量收购计划应当包括以下内容：(一)房产收购的方向、目的;(二)房产收购规模及收购后资产负债率水平;(三)投资结构分析;(四)收购资金来源;(五)收购房产情况(包括收购房产内容、投资额、投资预期收益、投资期限等)。第十一条确需追加投资额度的，经公司“三重一大”集体决策后，按建工控股投资管理办法规定报送审批。第四章 房******应当公开征集符合条件的房源，在重庆市公共资源交易网(***.******.***)发布公告。第十三条 公司公告应当指定资料收发电子邮箱，并要求意向出让方将项目情况简介、拟出让房源清单、房源出让报价、房源出让承诺书、房源权属证明材料等资料发送至该指定电子邮箱。第十四条资产收储部门负责梳理征集到的房源资料，并牵头对征集房源资料合规性及房源地理位置、交通状况、物业形态、周边环境、生活配套设施、房屋状况等条件，进行审查和初步筛选。对于征集到的同区域、同地段、同类型的房源，以承诺出让报价最低为入选条件。第十五条初步筛******房源储备库管理，公司通过电子邮件形式通知出让方。第五章 收购论证及立项审批第十六条纳入房源储备库的房源，资产收储部门、资产运营部门分别对房源进行摸底调查并形成调查报告。第十七条财务部门依据资产收储部门、资产运营部门出具的调查报告，提取报告中的市场租金价格，结合装修成本、配套成本、运营成本等数据，测算房源收购价格。第十八条房源价格采用收益法进行测算，并结合房源交通便捷性、周边配套情况、房屋自身特性、市场参考价等影响因素，对房源价格进行修正，得出收购测算价格。第十九条房源收购测算价格公式及测算步骤：(一)测算公式：P=[P*﹡(*+X%)+C]﹡**%+(M﹡λ)﹡**%;(二)测算步骤：*.确定测算基础价(*)根据房源运营期租金收益、装修配套成本、运营成本、资金成本、税费等现金流参数，按照**年期国债利率*%折现，得出租金收益基础价P*。(*)根据房源交通及周边配套情况、自身特性的修正指标得到修正得分X，通过X对P*进行修正，得出修正价。(*)根据房屋建造成本，考虑通货膨胀率、房屋剩余使用年限，确定房屋残值折现C。(*)根据修正价与残值折现得出测算基础价。*.确定市场价(*)根据房源同区位、同房龄的相似房源近半年内的平均成交单价确定市场参考价M。(*)根据国家统计局发布的重庆市半年内住宅销售价格指数(HPI)，确定市场参考价修正系数λ，通过市场参考价修正系数λ对市场参考价M进行修正，确定市场价。*.确定收购测算价格取测算基础价和市场价的加权平均值(分别为**%和**%)，确定收购测算价格P。房源收******《租赁住房批量收购价格测算规则》执行。第二十条对于出让方报价在房源收购测算价格一定区间内的房源，资产收储部门就交易价格进行初步协商;财务部门负责对接金融机构，由金融机构就该房源是否具备放贷条件进行初核。第二十一条对于金融机构初核具备放贷条件且各方就交易事宜达成一致意见的，交易各方签订批量收购框架协议;公司履行收购立项报批程序。金融机构初核不具备放贷条件或各方就交易事宜无法达成一致意见的，终止该房源收购流程。第二十二条资产收储部门应当及时更新房源储备库台账。第二十三条通过收购论证的项目，资产收储部门根据批量收购框架协议形成房源收购立项报告，通过公司立项审批流程后确定立项。未通过审批的，终止该房源收购流程。第六章 组织实施第二十四条经立项审批的项目，资产收储部门牵头组织开展项目可行性研究、资产评估备案工作。财务部门负责资产评估、推进项目融资工作。策划部门负责开展法律审查，出具法律意见书、法审意见。第二十******优选确定，******会同金融机构协商后按规定程序选定，************法务******收到可行性研究报告、评估报告、法律审查意见后，即组建收购谈判工作组，由分管投资运营的副总经理为组长，业******可根据谈判进展情况充实谈判力量。谈判工作组成员应当充分沟通、密切协作;恪守职业道德，对公司谈判意图和策略严格保密。第二十七条谈判工作组应当就该项目房源收购价格、交房时间、交房标准、付款条件、税费承担、质量保证、物业管理、违约责任、争议的解决等事宜，与出让方进行协商。第二十八条谈判工作组组长应当组织制定谈判内容清单及时间计划表，由交易各方共同确定。第二十九条每轮谈判完成时，都应当确定本轮谈判达成的共识及下一轮谈判的内容，并形成会议记录，由各方谈判代表签字确认。项目谈判完成后，该项目所有谈判会议记录原件均应当作为收购资料归档保存。第三十条谈判工作组应当将谈判进展情******。谈判过程中涉及重大问题的，******组织有关部门、专家进行专题论证，提供论证意见。第三十一条项目收购价格不得高于其评估价格。第三十二条谈判工作组应当就物业管理事宜进行谈判，******共同参与，达成协议后作为附件纳入批量收购商品房协议。第三十三条付款条件及支付比例。原则上为： 在批量收购商品房协议生效且租赁住房贷款获批的前提下，出让方取得房源竣工联合验收意见书、完成房屋网签备案及预告登记，三方签署物业管理协议后**个工作日内支付收购总价的**%。 出让方完成房屋验收移交、房屋不动产权证书办理完毕、开具发票、满足收购******为实现本次交易向银行等金融机构申请的融资贷款资金已到账后**个工作日内，公司向乙方支付至收购总价的**%。 剩余*%尾款，在房屋交付使用期满两年、无其他争议且金融机构贷款上账后**个工作日内一次性无息支付。 第三十四条谈判工作完成后，按照各方达成的共识，资产收储部门******审批。收购方案主要包括以下内容：(一)标的物基本情况。包括地理位置、交通条件、物业形态、周边环境、生活配套设施、房屋状况等。(二)标的物收购后的发展定位建议。(三)主要风险分析及对策。应当对标的物运营过程中可能存在的风险进行分析并提出对策，明确主要控制环节和关键控制点，落实责任部门。(四)项目融资方案。(五)拟签订的批量收购商品房协议文本。(六)其他资料。包括可行性研究报告、资产评估报告、法律意见书、物业管理协议等。第三十五条 收购审批流程。资产收储部门发起收购审批流程，经业务部门评审会签，分管领导、财务总监审核，总经理、董事长审批通过后，******《章程》以及“三重一大”事项集体决策制度规定的决策程序，提交决策。第三十六条 收购决策流程(一)会议决策。按照党支委会、经理办公会、董事会集体决定“三重一大”事项的决策的基本程序及规则进行决策。(二)临时决策。遇重大突发事件和不可抗力等紧急情况，包括若不******丧失较大商业机会或遭受较大损失，紧急情况下由个人或少数人对“三重一大”事项作出的临时决定，事后应当及时向党支委会、董事会报告;临时决定人应当对决策情况负责，党支委会、董事会应当在事后完善“三重一大”程序，并予以追认。如在完善“三重一大”决策程序过程中发现临时决定有重大失误或问题的，应及时纠******决策同意商品房批量收购后，与出让方签署附生效条件的商品房批量收购协议，报建工控股审批后实施。第三十八条 商品房批量收购项目获得建工控股审批同意后*个工作日内，应将收购成交项目在建工控股网站(***.******.***)进行公告。第三十九条批量收购商品房收购协议生效后，由资产收储部门牵头组织房产实物验收并同步移交资产运营部门。资产收储部门应当做好不动产权证的接收、归档和保管工作。第四十条资产收储部门应当做好收购项目档案资料的收集整理、归档成册，并建立台账清单。档案资料及清单在收购项目不动产权证全部接收后**个工作日内移交档案管理部门。第七章 工作监督及责任追究第四十一条收购工作全过程应当做到风险管控前移、制度先行，负责合规工作的部门根据法律法规要求对项目收购全流程进行监督管理。第四十二条参与批量收购商品房工作的领导干部和管理人员应当增强廉洁自律意识，不得违规插手收购工作，不得违规开展关联交易以及利用关联交易进行利益输送，严守法律底线、纪律底线和道德底线。第四十三条负责监督工作的部门对收购工作中的违规行为，依据《重庆******违规经营投资责任追究实施办法》的规定，严肃追究相关责任人责任;纪检部门对涉嫌违纪、职务违法或犯罪的行为，严肃追究相关人员责任，并移送有权机关处理。第八章 附则第四十四条 本办法自发布之日起执行。第四十五条本办法未尽事宜，依据国资监管规定******章程及相关规章制度执行******解释，具体由资产收储部负责。