北京土地出让金大跳水，各地财政依赖度如何变化？
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土地出让金大跳水，各地财政依赖度如何变化？导语预计****年大部分城市全年土地财政依赖度均在**%以下，同比****年多呈现下降趋势。◎ 文 / 马千里、邱娟受楼市成交低迷的影响，****年土地市场成交规模继续缩量，其中成交建面和成交金额均刷新近十年新低值；并且这种趋势在****年还在加剧，****年前*月，***城土地成交金额仅*.*万亿元，同比****年同期降幅接近四成。土地出让金大幅下降的同时，各地土地财政的依赖度如何变化，哪些城市土地的土地出让收入还能保持较高水平，形成对地方财政的有力支撑？**土地出让金动向：九成城市下降广、深同比降幅均超七成****年前*月，重点城市土地出让金大都同比下降。出让金超过****亿元的城市仅有北京一个，为****亿元，而****年同期有北京、上海、杭州三个城市土地出让金超过千亿元。出让金排在第二位的杭州仅有***亿元，同比降幅高达**%；排在第三位的上海仅有***亿元，同比降幅更是高达**%。**个重点城市来看，除福州、沈阳、济南三个城市出让金保持上涨势头外，其余**个城市土地出让金同比均降；其中降幅最大的城市是深圳，****年前*月土地出让金仅**亿元，同比****年同期下降了**%，其次是广州，土地出让金降幅高达**%。此外，苏州、无锡、长春、郑州、天津、南京、成都、合肥等城市出让金降幅也十分突出，同比降幅均在**%以上。**典型城市供地计划仅完成**%出让金占全年一般公共预算比重均不足**%基于重点城市土地成交数据，我们进一步对比典型城市****年供地计划，在****年供地计划缩水的背景下，截止*月**日，典型城市经营性用地计划（住宅和商业）平均完成率仅为**%，大部分一二线城市土地成交规模仍处于相对低位，尤其是一线四城，其****年供地计划的推进进度尤为缓慢，京沪广深一线四城完成率均不过**%。与各城市****年一般公共预算收入相比，前*月土地出让金占其比重均在**%以下，占比最高的是杭州，仅有**%。其余城市大都在**%以下，上海、广州、深圳均在**%以下，尤其深圳，前*月土地出让十分缓慢，出让金仅有**亿元，而其****年一般公共预算收入高达****.*亿元，土地出让金收入仅占其*%，出让金的大幅下滑给地方财政造成了较大的压力。**全年土地财政依赖度预测北上广深均不及**%，仅福州一市可超**%即使按照****年供地节奏预测全年土地出让金，**个重点城市****年财政依赖度也处于较低水平。除福州外，其余城市****年土地财政依赖度均在**%以下，土地财政的依赖性有所下降。进一步细化，下文将根据土地财政依赖度这一比值我们可以将**个典型城市分别三类：第一，超高土地财政依赖城市（**%），仅福州一城。福州****年的供地计划较****年明显增加，商住办计划供应规模同比增幅高达**%。不仅如此，福州****年前*月土地出让金仅占前年的**%，****年其土地出让金按照去年*-**月明显加速的供地节奏预测，而****年前*月福州供地计划完成率不足两成，福州接下来供地节奏大概率要增加，按照去年供地节奏测算的话，福州****年土地财政依赖度可达到**%。第二，高土地财政依赖城市（**%~**%），接近样本城市的两成，包含杭州、长沙、济南、合肥、南京、成都等城市，占据三成。****年土地出让金占****年一般公共预算收入的**——**%之间，土地财政还是相对高的。究其原因，主要是宏观经济影响之下，财政收入承压，土地出让依然是解决财政的主要方式，典型如南京，前*月已经完成全年供地计划的*成，土地财政依赖度处于较高水平。第三，相比之下，土地财政依赖低位的城市较多（**%），占样本城市的七成，包含北京、上海、深圳、广州、厦门、苏州、天津、宁波等绝大多数城市。典型如深圳，土地财政依赖度仅有*%。**典型城市土地财政依赖度普降福州、济南仍有望同比上升与****年财政依赖度相比，除福州、济南和沈阳外，近九成城市土地财政依赖度均呈下降趋势，尤其是广州、无锡、南京等城市，三城市土地财政依赖度均降至**%以下，同比均下降了超**个百分点。以南京为例，****年预测全市土地出让金为***亿元，当年全市一般公共预算收入****亿元，占比仅有**%，较****年**%下降了**个百分点，在巨大的土让金落差之下，财政压力势必承压。综上，受房地产市场下行的影响，土地出让规模明显下降。预计****年大部分城市全年土地财政依赖度均在**%以下，同比****年多呈现下降趋势。值得注意的是，一线四城土地收入也明显放缓，预测****年土地收入占一般公共预算收入的比重均在**%以下，北京稍高，约为**%，广州为**%，上海为**%，深圳最低，仅有*%，仅福州、济南****年土地财政依赖度有望不降反升。在财政压力之下，部分城市下半年大概率会加快优质宅地供应节奏，尤其是广州、无锡、南京、苏州这类土地收入明显收缩的城市，****年全年土地出让金或较预测值有一定程度地增加。不过，考虑到当前多数城市仍面临较大的去化压力，也只能在较小的范围内增加供地力度，土地收入预计增幅也有限。在这样的大背景之下，地方政府减轻财政压力，还是要盘活存量资产资源，提高国有资产收益率，并加强公私合作，发展PPP模式，允许更多资金来源参与基础设施建设，为财政可用资源释放更大空间，也为民营企业带来更多安全边际较高的业务拓展机会。（出处：克而瑞地产研究）
