上海保交房攻坚：2024全国住房已交付338万套，房企已过交付洪峰
查看隐藏内容（*）需先登录
****年，房地产行业的一大关键词，便是“保交房”。“保交房”不仅关乎购房者的权益保障，对行业信心恢复更是至关重要。今年以来，在城市房地产融资协调机制助力下，保交房攻坚战持续开展，目前已取得较为可观的成果。**月**日，中国住房和城乡建设部部长倪虹透露，今年全国已交付住房规模达***万套。房企是“保交房”的关键角色。一位民营房企人士告诉记者，去年是行业交付大年，今年企业同样将此作为首要工作，不过因今年的交付对应前两年的销售，随着行业销售下滑，今年整体交付规模有所下降，这是和销售规模挂钩的。“今年过后，交付压力就小多了。”从上市公司财报也可看出，过去几年来，上市房企的合同负债规模明显下降。合同负债规模，代表已售未交付的期房规模，也是当前保交付政策下，需要保障购房者顺利拿到期房的规模。这一数值下降，说明行业交付压力在逐渐缓释，也是保交楼政策的体现。业内机构认为，房地产行业的融资模式，正从总部信用融资转向项目融资；白名单融资制度不断推进，叠加房企信用债到期规模下降，行业整体信用风险正逐渐缓释。后续，如何更好地发挥“白名单”作用、确保房企交付的质量，是需持续破局的两大方向。又一个交付大年自****年开始，商品住房交付工作已持续了两年多。****年*月**日，中共中央政治局会议首提“保交楼”工作，住房交付成为稳民生的重要工作。在政策指导下，****年成为房地产行业的交付大年，当年交付规模超***万套，****亿元的保交楼专项借款绝大部分投放到项目，保交楼专项借款项目总体复工率达到**.*%。各大头部房企，都在****年出具了高规模的交付数据。亿翰智库数据显示，去年有*家房企交付套数超过**万套，分别是碧桂园**万套、万科**.*万套、融创中国**万套、保利发展**.*万套、绿地集团**.*万套、中海地产**万套，*家企业共交付***.*万套。受房企大力度交房的影响，****年房地产开发企业竣工数据，成为众多行业指标中唯一的亮点。国家统计局数据显示，****年房地产开发企业竣工面积达*****万平方米，同比增长**%。经过去年大规模的消化工作，行业余下未交付的项目，不少是资金债务较为复杂的“硬骨头”。因此步入****年，政策对保交付的支持力度再升一级，配套融资政策也不断加码。****年*月**日，中共中央政治局会议首次提出“保交房”一词，从“保交楼”到“保交房”，显示出政策对交付工作更加重视，对购房者权益更加保护，交付不仅要达“量”、也要保“质”。与此同时，城市房地产融资协调机制逐步铺开，对交付工作形成一定助力。数据显示，截至**月**日，“白名单”项目贷款审批通过金额已达到*.*万亿元，预计到****年末审批通过金额将超*万亿元。交付层面，全国持续打好保交房攻坚战，今年已交付住房***万套。各地也接连发布“保交房”成绩单。金昌市日前发布数据显示，截至今年**月，当地已交付*个绿档保交房项目****套，是甘肃省内首个***%完成保交房项目的城市。辽宁省日前表示，自今年*月部署开展保交房攻坚战以来，国家要求辽宁省今年底前完成*****套保交房攻坚任务，截至**月**日，全省已经交付房屋*****套，提前完成任务。住房和城乡建设部此前披露的资料也显示，截至**月**日，江西新余、甘肃金昌等*个城市保交房项目交付率已达***%；贵州六盘水、福建厦门、湖北鄂州、甘肃平凉等**个城市超九成；上海、福建、甘肃、黑龙江，河北承德、江苏徐州等**个省、市交付率超八成。各地在楼盘交付问题上，探索出很多新模式。比如江西新余，针对楼盘设立了“绿黄红” 档次，逐个项目研判、归档管理、精准施策。同时，搭建政银企沟通平台，帮助房地产项目和金融机构精准有效对接，统筹大额资金存放，引导金融机构满足不同所有制房企合理融资需求。已过交房洪峰对房企来说，****年的关键词同样是“保交房”。在市场先冷后热、销售缓慢回暖的情况下，不管是已出险还是未出险企业，都需将楼盘交付作为头等大事，兑现对购房者的承诺。以碧桂园为例，日前该集团召开月度管理会议，碧桂园执行董事及总裁莫斌表示，“**月是全年任务完成的关键时点，保交房的压力仍然很大，但必须迎难而上，确保任务顺利完成。”据悉，今年前三季度，碧桂园累计交付房屋套数继续位居行业榜首。碧桂园执行董事兼主席杨惠妍表示，“过去两年里，公司总共交付了约***万套房，假设每户家庭平均*个人，就意味着我们的工作直接影响了***万人的生活。”龙湖方面对记者表示，****年*～**月，龙湖在全国**座城市共交付***余个项目，到年底预计将实现约**万套品质房源交付，有**%项目实现提前一个月以上交付，交付满意度**%。旭辉方面对记者表示，****年*～**月，旭辉在全国**个城市**个项目共交付超*.*万套新房。目前旭辉在全国有**个项目入围房地产项目“白名单”，其中**个项目已获融资支持。**月*日，金科股份官微也披露称，今年*～**月交付面积***万平方米、交付套数*.**万套。自****年以来，金科累计交付总面积约****万平方米，累计交付总套数**.**万套。建业地产方面，自****年至今，该集团累计交付超**.*万套、交付面积****万平方米；今年截至**月**日，累计交付*万套，交付面积***万平方米。“建业在全省的保交房任务已完成过半，争取在****年底前全部交付。”建业集团董事长胡葆森称。值得注意的是，因全年数据还未公布，仅从规模房企前三季度衡量，交付数据同比有所缩水。亿翰智库报告显示，****年*～*月，TOP**房企的交付套数，平均降幅在**%～**%之间。以交付量排名第一的碧桂园来看，前*月交付房屋总套数是**.*万套，而****年同期是**万套。除个别企业交付量有所提升外，各梯队房企交付量大多同比下降三成左右。从行业竣工数据看，****年*～**月，全国房屋竣工面积为*.*亿平米，同比降幅**.*%。克而瑞表示，单看竣工规模，继****年同比上升之后，****年出现回落，这主要是因****年大批保交楼交付，短期基数提高。随着****年以后成交的商品房，逐渐成为现阶段竣工住房主力，与****～****新房成交**%的降幅一致，****竣工面积二成降幅在合理范围内。一位房企人士也有类似解释。“房企整体的交付量是跟销售挂钩的，一般项目卖完之后*～*年左右交付。去年行业整体交付规模很大，是因为****～****年销售规模较高；今年交付规模同比下滑，是因为****年行业销售整体下滑。今年过后，房企就基本没有太大交付压力了。”一位业内机构分析人士表示，今年是行业最后一个交付大年了，加上****年以后出售的项目，商品房预售资金管理严格，都是项目制封闭式管理，因此后续基本不会出现难交付的问题。风险逐渐缓释保交付等各项工作进行已两年多，目前对行业基本面影响到底如何？华福证券此前一份研报指出，自****年*月底以来，房地产相关政策接连出台，对防范化解房地产风险意义重大。当前，房地产风险化解已经取得了阶段性进展。具体体现在：一是房企合同负债规模快速下降，房企交付压力逐渐缓解；二是上市房企存货规模连续下降，库存去化及现金流压力得到一定程度释放；三是不同房企特别是非违约民企有息负债规模压降，行业资产负债表改善，经营风险降低。在这三项指标中，合同负债规模与保交付关系较大。一般而言，合同负债对应房企已预售、未交付的期房项目，也即当前保交付政策下，需要保障居民购房者顺利拿到的期房规模。如果房企合同负债下降，意味着企业交付压力逐渐下降。目前，房企合同负债的绝对规模在持续下降。研报显示，典型A、H上市房企的合同负债规模总额，从****年中的高点*.*万亿、下降到了****年中期的*.*万亿，下降幅度为**%。记者统计WIND数据也发现，从****年到****年中期，头部房企的合同负债规模大多明显下降。比如保利发展的合同负债从****年末的****亿元、下降到了****年中期的****亿元；万科从****年末的****亿元、下降到了****年中期的****亿元；绿地从****年末的****亿元，下降到了****年中期的****亿元；同期，新城控股合同负债从****亿元降至***亿元、金地集团从****亿元降至***亿元、荣盛发展从****亿元降至***亿元......合同负债规模下降，固然有销售规模下滑的原因，但一定程度上也反映了交付规模的增长。华福证券表示，房地产行业融资模式正逐渐从总部信用融资转向项目融资，随着白名单融资制度不断推进，叠加房企信用债到期规模下降，行业整体的信用风险正在逐渐缓释。在保交付和防风险双重推进下，合同负债规模快速下降，代表保交付的政策效果正逐渐显现。值得注意的是，合同负债下滑，也意味着未来可供结转的资源减少，对业绩保障有一定压力。粤开证券表示，房企在商品房销售合同订立后，将收到的对价计入合同负债，之后根据施工进度或竣工交付后，将合同负债结转确认为营业收入，合同负债是潜在的未来收入。合同负债规模下降，对房企营收的保障也会降低，未来企业的业绩储备会相对较薄。（出处：第一财经，作者：孙梦凡）
