吉林吉林广东7城披露171亿首批土地收储计划，有何特点？
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广东*城披露***亿首批土地收储计划，有何特点？收储政策有望促进楼市供需平衡与价格稳定，同时为保障性住房和城市更新提供资源支持。◎ 文 / 房玲、洪宇桁近期，广东省包括珠海、惠州、中山等*个城市披露了****年的首批专项债闲置土地收储清单。这是在****年**月自然资源部明确了地方政府运用专项债资金收回收购存量闲置土地的细则之后，首次有地方政府大规模披露收储土地情况。那么这些被收储的土地整体都有什么特点？未来各地的闲置土地收储又会如何发展呢？**广东*城共披露***亿元收储计划主要偏向本地国企根据克而瑞的整理统计，*月*日-*日广东省共有*个城市披露了收储计划，共涉及**幅地块，土地面积约***.*万平米，总收购价格***.**亿元。其中珠海一城就收储了**幅地块，共**.**亿元，是收储金额最多的，其次则是惠州的*幅地块**.**亿元。单块土地方面，收购价格最高的是惠州的惠城区马安新群上寮JD**-**、JD**-**地块，收购价格为**.**亿元，但同时也是折价力度最高的地块之一，相对于拿地价格的折扣达到了**.*%。从收购折扣来看，在排除掉协议土地以及已进行部分开发的土地之后，剩余**块被收储净地对比拿地价格的整体收购折扣为**.*%。其中在潮州、河源以及惠州有*个项目出现了溢价收购的情况，茂名和云浮的*个项目属于是原价收购。**块折价收购的土地中，折扣力度在**%以下的共有**块，力度最大的是云浮XJB-**-**A号地块，达到了**.*%。值得注意的是，******性质来看，本次被收购的**幅地块中有**块都是当地国企所有，其中珠海收购的**幅地块中本地的华发集团就有*幅。而中山收购的三幅地块中的两幅属于当地的民营企业，另外一幅则由华润置地、仁恒置地以及当地国企所有。整体来看，第一轮的专项债闲置土地收购主要偏向于支持地方国企，同时收购的土地用途方面没有特别的偏好，住宅、商住、商业、商办的占比基本相当。**地方政府积极响应闲置土地收储但仍需面对*个难题除了广东之外，自****年**月自然资源部《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》）发布以来，还有河南开封、浙江金华、江西吉安、广西贵港、吉林四平等多个地区陆续发布公告，公开征集社会闲置土地进行收储，反应相当积极。但是整体来看，闲置土地的收储仍然面临着以下*个难题：*.土地储备中心只接受净地交付，要求房企手中的存量闲置土地没有任何质押、抵押等情况，如有则需要由房企自行解押。而在通常情况下，房企拿地取得国有土地使用证后就会将土地抵押给银行获取开发贷，即便没有动工的项目也会将土地抵押给金融机构获得融资，因此房企手中很少有闲置的净地。已经出险的民营房企很难筹集到足够的资金解押土地；资金实力较为雄厚的央企和地方国企则可以通过调配资金来解押土地，从而实现土地变现的目的，这可能是广东省首批被收购的闲置土地基本属于国企所有的部分原因。*.收储存量闲置土地需对比市场评估价格和土地成本，就低确定收地基础价格作为收储价格，一般情况下不足以覆盖房企已经进行的融资，企业普遍难以接受。而地方政府财政压力普遍较大，即便有专项债补充收购资金也轻易不会提高收购价格，这就成为了阻碍土地收储的基本矛盾。同时由于部分地区的地方政府已经有了较大的债务压力，专项债的发行也可能遇到一定的困难，进而减缓土地收储进程。*.根据《通知》的要求，运用专项债收储存量闲置土地，再次出让原则上不用于商品房建设。也就是说，专项债收储的存量闲置土地，要么用于基础设施或公共设施建设，要么用于保障房（包括人才公寓）建设。由于部分房地产市场低迷的城市消化土地的能力有限，即使完成土地收储后也可能仅仅是徒增政府压力，这也在一定程度上降低了政府收储的积极性。整体看来，当前闲置土地收储已成为各地化解楼市库存、稳定市场的重要政策工具，既可以缓解房企资金压力，又可以通过盘活存量土地来优化供应结构。展望未来，收储政策有望在部分房地产市场和地方财政相对较好的城市促进楼市供需平衡与价格稳定，同时为保障性住房和城市更新提供资源支持。（出处：克而瑞地产研究）
