( 软件大厦物业管理及停车场管理服务 )需求公示一、项目概况深圳高新区软件大厦是市政府重大投资建设项目，是一个高层次、综合性、开放式的官、产、学、研、资相结合的实体，物业类型为综合写字楼。主楼共**层，为办公单位，*层为多功能厅、咖啡厅、贵宾厅；**层为深圳软件园管理中心自有办公场所；附楼共*层，一二楼为及餐厅酒楼，三楼为阶梯教室、休息厅、报告厅等；另有两层地下车库。软件大厦建设用地面积*****平方米，建筑物占地面积****.**平方米，总建筑面积有*****.**平方米，计容积率建筑面积为*****.**平方米，绿化面积约****平方米。软件大厦停车场为社会公共二类地区停车场，分为地下负一层车库、负二层车库及室外停车场，车位共计***个。停车场管理模式为“一进两出”，出口设有收费岗亭。其中停车场收费系统是由******研发的车牌自动识别系统，采用的是BSG-TC型智能管理一进两出方式，入口部分主要由BSG-TC系列入口控制机、VD***数字车辆检测器、BSG-DZY/DZL智能道闸、摄像机等组成；出口部分主要由BSG-TC系列出口控制机，VD***数字车辆检测器、BSG-DZY/DZL智能道闸、摄像机等组成；收费管理系统由BSG-NTD-M/D/MD多功能台式读卡器、BS-RS***专用通信转换器、BSG-TCR**博思高智能停车场系统管理软件、IC卡片等组成。本项目地址为深圳市南山区高新中一道*号。本项目预算金额为***万元。二、服务范围 本项目物业管理收费总面积为*****.**平方米，本次招标报价范围为大厦业主自用区域：主楼*层、**层与附楼*层（接待厅、演示厅、报告厅、阶梯教室及办公场地等）共计面积为****.**平方米。大厦其他区域为：企业办公室、研发实验室、配套餐厅，其物业管理费按照本次招标确定的单价由入驻企业承担，******直******为软件大厦红线范围内的物业提供专业化物业管理服务，包括：安全与保洁、房屋及配套公共设施管理、供配电系统管理、给排水管理、消防系统管理、电梯系统管理、智能化系统管理、停车场管理等（详见服务标准及要求与服务基本内容）。三、服务期限本次招标服务期限为一年。本项目为长期服务类项目，第一年为本次招标的中标服务期限，采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过*年。合同一年一签。四、服务标准及要求注：可包含总体标准及各项服务的具体要求，人员配备要求等。（一）总体标准（*）严格按照国家有关法律法规和深圳市区物业管理政府主管部门规定的各项标准、行业有关标准及ISO****国际质量管理体系进行运作和管理。（*） 物业管理的主要指标标准见下表：序号指标名称指标标准*房屋及配套设施完好率**%*零修急修及时率***%*维修工程质量合格率***%*管理人员专业培训合格率***%*绿化完好率**%*清洁保洁率**%*道路完好率及使用率**%*停车场单车棚完好率***%*路灯和公共照明完好率**%**排水排污设施完好率**%**公共文体设施完好率**%**大楼内治安案件发生率*‰以下**消防设施完好率**%**入住单位年有效投诉率*‰以下**入住单位有效投诉处理率**%以上**投诉回访率**%以上**业主（用户）对物业管理的满意率**%**监控系统完好率**%**大型及重要机电设备完好率**% （二）物业派遣人员要求：投标单位人员配置须满足以下要求：部门序号名称测算人数配置要求行政管理人员*管理处经理*本科（含）以上毕业，拥有全国物业经理资格证书、注册物业管理师，在投标单位工作*年以上。*客服主管*专科（含）以上毕业*客服管理员*专科（含）以上毕业*财务收费*专科（含）以上毕业小计* 机电部*机电主管*专科（含）以上毕业，岗位资格证书*机电班长*岗位资格证书*供配电运维人员*岗位资格证书*空调运维人员*岗位资格证书*消防运维人员*岗位资格证书（含外包）*电梯运维人员*岗位资格证书（含外包）*给排水及水处理运维人员*岗位资格证书小计** 巡消部*巡消队长*部队转业人员，从事物业工作*年以上。*巡消班长*从事物业工作*年以上。*巡消队员** 小计** 网络部*维护主管*信息产业部信息系统集成高级项目经理、建设一级建造师，有*年以上同类工程经验，对智能大厦、楼宇自控、网络系统、智能照明具备丰富的实施经验*维护人员*信息产业部信息系统集成项目经理、H*CSE认证工程师、Commscope布线认证工程师*维护人员*H*CNE认证认证工程师、Commscope布线认证工程师、技防系统从业资格证书小计* 清洁*清洁主管* *清洁工** 小计** 绿化*绿化工* 小计* 停车场管理*收费员*具有相关从业资格证书*巡消车管队员***个固定岗（出口*、出口*）、*个巡逻岗**班制=*人 +*人换休，共**人*清洁工* 小计 **人员配备要求详见备注说明：（*）网络部人员可以采取外包形式，外包公司要求是：深圳本地注册企业，工信部系统集成二级（含）以上资质，工信部通讯信息网络系统集成乙级（含）资质，公司员工不少于***人，拥有**人以上维护团队。处理突发事件能力突出。（*）清洁可采取外包形式，外包公司要求是：深圳本地注册企业，甲级清洁服务资质，具备外墙清洗资格。（*）绿化可采取外包形式，外包公司要求是：深圳本地注册企业，建设部城市园林绿化二级（含）以上资质。（*）投标单位需要列明各部门主管的详细资料和在投标单位工作期间缴纳的社保证明。如果是外包部门，则需要提供外包单位的相关资质证书复印件和情况说明（外包单位盖章），******需要提供维护人员的详细资料。（*）以上人员配置为最少人员配置。中标单位可根据实际情况增加人员配置。（*）以上所列人员，招标单位均不提供住宿场地。（*）大厦治安队伍须为中标单位自有员工，******。（*）上述人员工资不低于深圳市当年工资指导标准。（三）清洁服务（服务范围：大楼公共区域及业主自用办公室）*、每日打扫*次各楼层通道、楼梯台阶等公共区域，并拖洗干净；每周刷洗*次；每日收集*次业主（使用人）垃圾；每日清理*次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹*次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每周除尘*次；每周擦*次楼梯道外墙及共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；检查*遍楼梯内纸屑、烟头不多于*处；铁栏油漆完好无脱皮，扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查**cm无显著脏污；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，地面干净无灰尘、无杂物、污迹； 楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等要保持明亮、干净。*、每季度对大厦主楼一楼及附楼三楼大厅地面打蜡一次，每年清洗软件大厦外立面的玻璃幕墙一次。*、保持电梯轿箱清洁，每月抛光*次，每日用吸尘器洗尘*次，每日清洁*次；每日夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗*次；电梯地板每月抛光*次；每月对电梯门壁打腊上光*次；灯饰及轿箱顶部每周清洁*次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。标准：玻璃镜面光亮、无明显手印、污迹，轿箱四壁干净明显无灰尘，用纸巾擦拭**cm无明显污迹；灯具、天花板无明显灰尘；地板干净无污迹。*、每日早、晚对共用卫生间清洁*次，保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜；每月*次用毛巾擦灯具；每月*次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。*、每日清扫*次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每月打开*次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷*次；每月擦洗*次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；每月清扫*次地下室管线；每月进行*次地下室消杀工作。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积灰。*、每日清扫*次绿化带，及时清除垃圾；每日*次清除水池中脏物；每日*次清扫地面人行道和车行道，擦拭箱体标识*次。*、门卫、岗亭每日清扫*次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序；监控探头每月擦拭*次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。*、针对蚊、蝇、蟑螂、灭鼠、白蚁的实际需要************对软件大厦所有楼层含附楼制定具体计划（灭蚊、蝇、蟑螂：每季度至少一次；灭鼠：每月至少*次；防治白蚁：每年至少进行*次）。*、地面道路每日清扫*次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净、整洁；每年清洁*次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。**、共用雨水管道每年清理*次；雨、污水井每月检查*次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查*次，每半年清掏*次，发现异常及时清掏。提供*次紧急疏通服务。**、环卫设备完备，合理设置垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站，保持垃圾桶清洁、无异味。（四）园林绿化（服务范围：包含室外及天面绿化养护及补种、公共区域及业主自用办公室室内植物租摆）*、派出专人养护，乔木无枯枝，下垂树枝不妨碍车辆和行人通过，主侧枝分布均匀。灌木成型整齐，新长枝不超过**CM。草地平整、厚薄均匀，草地无泥土裸露，无枯黄。植物长势良好，无枯黄枝叶，施肥后覆土平整，肥料不露出土面。*、园林树木生长长势正常，虫害枝条*%以下。冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为：树木*CM,草地*CM,无死、枯的现象。无明显杂草，树木根部土面层透气良好，无板结现象。暴风雨过后**小时，草地无*平方米以上的积水，树木无倒斜。*、室内植物租摆原则上每季度更换一次，每周至少养护*-*次，保持植物四季生长正常，无病虫害，无枯枝枯叶，修剪整齐。*、制定检查考评标准，每月对绿化质量进行检查考评。（五）保安、消防服务*、专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；*、熟悉园区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当地处理和应对园区护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；*、当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；*、上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、不吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠；*、交接班制度完善，并有工作及交接班记录。*、各出入口**小时有值班看守，主出入口至少有*人驻守，其余出入口至少有一人值守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝闲散人员入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。*、巡逻范围为所有公共区域（含停车场和地面）。白天巡逻次数不少于*次，夜间巡逻次数不少于*次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于*人，并排或列队巡逻，规范整齐；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。*、执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；健全消防组织，建立消防责任制；定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障；制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。*、每月*次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备**小时正常运转；每日检测*次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障；每年模拟火灾操作*次，以熟悉操作和检查消防监控设备；消防及电器设备按消防部门要求定期检测。**、消防监控室保持清洁，每周至少保洁*次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。**、非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。专人看护。（六）设备设施功能性服务综合要求：设备设施功能性服务是指中标单位在物业管理中必须会充分操作软件大厦各项设备和设施，利用设备和设施所提供的各项功能，为软件大厦的各位用户提供便利服务，投标单位需要确认是否能熟练操作和使用各项设备和系统。基础要求如下：*、强电系统（*）双电源供电要求会熟练使用双电源切换，有能力实时监测电源变化情况，及时通知楼内各用户。（*）太阳能光伏发电系统要求按照厂家的规范要求，实时监控太阳能运行情况，并出具实时统计报告。（*）景观照明系统要求按照行业标准做好日常维护保养工作，保证设备正常运行。（*）战时备用发电系统要求按照行业标准做好日常维护保养工作，保证设备正常运行。* 、电梯系统按用户要求，随时控制电梯运行。* 、给水、中水、景观湖水处理、冷却塔系统、排水系统（*）给水系统保持不渗不漏，正常运行。（*）中水系统熟练操作中水系统和市政给水切换。（*）景观湖水处理要求按照行业标准做好日常维护保养工作，保证设备正常运行。（*）冷却塔系统做好日常维护，每月对冷却塔及管道至少清洗*次，保持塔内水质，使其正常运行。（*）排水系统保持不渗不漏，正常运行。*、空调系统（*）中央空调及蓄冷系统操作和配置控制系统，按用户要求提供制冷。（*）变频多联机系统操作和配置控制系统，按用户要求提供制冷。*、弱电及智能化系统（*）通信网络系统有线电视系统：配置终端设备，引接分线，调节信号。电话系统：跳线，******查询调整线路计算机网络系统：使用H*C交换机、路由器、防火墙、主交换机的配置，按照用户需求提供个性化的配置、网络接入配置，按用户需要改变组网方式。使用内外网提供保密服务。移动通信中继系统：******使用。VAST卫星通信系统：按用户需要进行接入、配置。公共广播系统及大报告厅音响系统：使用投影、音响系统为会议服务，按要求调节投影配置，调整音响系统，有专人服务会议。会议系统、会议电视系统、中央控制系统：按要求配置以多种模式接入会议系统，调节视频信号，使用中控系统调节音频，消除噪音。使用同声传译设备，发放回收会议终端设备。使用表决系统，提供实时统计报告。*层展示厅、演示厅无线扩声系统： 调节无线扩声，调整音频音量。（*）综合布线系统使用内外网提供各类保密服务，根据需要铺设新光纤，新六类线。（*）办公自动化系统熟练使用该系统，用系统的所有功能提供实时信息和实时管理。（*）建筑设备监控系统（BAS）使用系统对大楼设备进行**监控，提供预警、消除报警、统计信息等等系统能够提供的所有服务。对信息进行查、存服务。（*）火灾自动报警系统熟练使用系统进行消防演练、去除误报警、及系统可以提供的其他服务。（*）安全防范系统**小时实时监测，及时处理异常事件。提供门禁开卡、销卡服务。提供停车场权限配置服务。对系统数据进行增、改、删、查服务。对系统的数据定时存储备份。其他系统可提供的服务。（*）智能化系统集成管理系统使用管理系统的可提供的所有功能进行服务。（七）安全管理*、办公楼实行**小时保安监控制度，确保办公楼的安全和良好的工作秩序。*、实行一体化安全管理，有专业保安队伍，实行准军事化管理，统一着装，作风严谨，工作规范。*、做好安全防范和日常巡查工作，负责办公楼公用通道、室外场地等照明开、关，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事故。*、办公楼物业范围内无失窃、被蓄意损毁等事故发生。*、保安员根据要求对进入办公楼的人员、物品进行登记检查；确保公共秩序良好。*、安全制度完善并落实；建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援安全体系。（八）停车场管理*、制定停车场管理制度，维护停车场正常秩序，做好日常管理工作；负责提供停车场内的通风、电力、排水、消防等相关设备设施保障；*、负责停车场经营许可证、营业执照、收费许可证、保险及相关年审等手续的办理；*、负责按照物价部门及招标单位核定收费标准实施停车场收费，并按招标单位要求按月上交全部收入及收费报表。*、负责协助并监督招标单位确定的停车场系统专业维保单位实施维保工作。*、负责停车场系统设备用电与岗亭空调用电的电费支付。*、严格遵守安全工作的法律、法规和规定,具备相应的安全生产资质和条件,并服从招标单位安全工作的统一协调、检查和督促。*、建立安全生产工作责任制为核心的安全管理规章制度，加强对从业人员安全工作的日常教育和培训。　*、对车辆出入、停放、设备操作等停车场管理工作环节进行规范要求，做好安全检查及提示，不影响相关人员与周边环境的安全。（九）物业档案资料管理*、实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。*、完善管理制度，对所有物业档案集中管理。*、各种物业管理资料齐全，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。*、采用电脑资料、文字资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理物业档案资料。*、保证物业档案资料的安全性和必要的保密性。*、大厦房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。*、建立用户档案、根据业主提供的房屋及其配套设施权属清册做好存档，方便查阅。五、服务基本内容（一）给排水设施维护*、饮用水水池（箱）每年消毒*次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有管理措施；保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，漆膜脱落处及时修补，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀。每*个月检查保养*次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；*、保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每*个月（结合清洗水池）清洗*次泵房；水泵运行正常，每日巡查泵房*次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵；各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动*次，保持水泵能正常运行，每月检查*次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；*、每年对共用明装给水管道进行*次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；每年检查对给水管道进行*次全面检查维修。*、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。*、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。*、中水系统按照厂家的日常维护要求进行维护。需准备中水系统故障的应急预案，有相应的处理措施。（二）供配电系统*、建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；*、每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；*、委托专业单位对变压器（每年检测一次：红外测温仪检测套管、接头及外壳等部位 ；每六年检测一次：绕组直流电阻、绕组铁芯绝缘电阻、交流耐压试验、测温装置及其二次回路试验等四项）、高压开关柜（每年检测一次：红外测温仪测量检测，运行中局部放电带电测试；每三年检测一次：断路器、隔离开关及隔离插头的绝缘电阻、交流耐压、导电回路电阻，辅助回路和控制回路的绝缘电阻、交流耐压试验等五项）；每年对变压器外部、低压配电柜进行*次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测*次接地电阻；每年检测*次配电房主要电器设备的绝缘强度；每月检测*次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每半年送供电部门检测*次；*、潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测*次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； *、每日填写运行记录，建档备查。（三）电梯系统*、大厦共**台奥的斯无机房电梯，其中**台**层站、*台*层站、*台*层站、*台*层站。安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。*、安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。*、与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。*、电梯及其安全设施每周不少于*次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行*次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔*-*年必须进行*次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。*、每年检查*次电梯井底，清除垃圾杂物。*、确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。 *、电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于*%。*、制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号**分钟内设法解救乘客、排除设备故障。*、使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。**、中标方需为大厦电梯购买电梯意外保险。（四）喷池每*日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁*次；每月对水池清洁*次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等）；目视池水清澈，水面无杂物，池边无污迹。（五）空调维修及保养大厦空调系******进行维修及保养（中央空调机房内空调主机及其它配套设备实行半包制，VRV空调机组实行全包制），中标******的对接工作，根据业主与空调维修保养方签订的合同进行协助及监管。（六）房屋管理与维护养护*、大厦的栋号、楼层、房号、公共配套设施、场地标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署。*、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主和有关主管部门。*、大厦外观整洁；外墙玻璃幕墙清洁明亮；外墙涂料无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。*、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。*、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。*、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、遮阳蓬等。*、对大厦共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。*、根据大厦实际使用年限，定期检查大厦共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，组织维修。*、每日巡查不少于*次房间门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。**、按照装饰装修管理有关规定和用户公约（用户临时公约）要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核用户（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日至少巡查*次装修施工现场，发现有影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线损害公共利益现象的应及时劝阻，并报告业主和有关主管部门。（七）其他设备设施管理和维护*、强电系统每周检查一次线路，更换老化线路，更换损坏照明设备。要求按照厂家的规范要求，每周定期检测太阳能发电系统，更换易损部件。其它依前所述。*、弱电及智能化系统①通信网络系统每月检测一次线路，调试运行一次设备，运行时间不低于*小时。每年检测设备柜，检测设备内部，清除灰尘。及时进行防病毒工作，每周全面检查一次②综合布线系统每月检测一次线路，对于不通线路，及时清除障碍。每月检查所有网络端口，及时更换故障配件。③办公自动化系统及时进行防病毒工作，每周全面检查一次④建筑设备监控系统（BAS）及时进行防病毒工作，每周全面检查一次⑤火灾自动报警系统每周检测烟感和喷淋一次，发现故障，及时排除和更换。⑥安全防范系统**小时实时监测，及时更换故障设备。六、合同签订及付款方式合同签订：根据招标文件及投标文件的内容，双方协商签订合同。付款方式：每月*日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由甲方签署付款凭证，办理付款手续。七、其它事项 物业管理有关说明：*、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。*、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务热情。*、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。*、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善。*、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。*、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。*、设有服务中心，建立**小时值班制度，公示服务电话，接受业主和使用人的报修、求助、建议、问询、质疑和投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。*、定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达**％以上。*、建立并落实便民维修服务承诺制，急修及时率***％、返修率不高于*％，并有回访记录。**、精神文明建设：每年至少开展一次社区体育文化活动，两次消防演习，配合深圳市、南山区等政府部门完成其它社区活动**、紧急事故处理预案：针对本大厦特点制定紧急事故处理预案，包括但不限于：台风、雷暴、火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；按消防要求组织进行疏散演习；对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度； **、管理用房提供在委托管理期限内，采购单位将提供建筑面积不低于**平方米的管理用房（含仓库及维修场所），供中标单位免费使用，场地装修和办公家具由中标单位自行购置，物业公司自行承担空调电费、办公电费、水费。**、中标单位原则上不得将本物业管理项目分包给其他单位，若因中标单位专项资质原因确需将某项专业顶目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购单位同意。**、中标物业管理服务企业必须无条件接收现有前期物业管理企业驻场人员。**、采购单位会适当时候对物业管理进行考核评比，如达不到本需求书要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。**、本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用。一经中标，投标报价即作为中标单位与采购单位签订的合同金额，合同期限内不做调整。应包括以下内容：（*）行政费用，包括：员工/管理人员工资、社保等费用，办公经费等；（*）建筑物维护费；（*）公共设备维护费，包括：供电、弱电、消防、电梯、给排水；（*）公共设施维护费；（*）公共水电费；（*）治安保卫费；（*）环境清洁卫生费； （*）绿化维护费；（*）管理设备分摊及固定资产折旧费；（**）不可预见费；（**）法定税费；（**）其他间接费用分摊；（**）招标范围有关项目内容要求所列的各项指定费用。**、采购单位招标托管范围内的所有项目（含设备）的零星维修，******承担并实施，全年维修费累计支出不超过**万元（含），具体维修项目须报采购方审批；超出**万元以后的维修费用由采购单位负担。**、公共水电费公共水电费包含在物业管理费报价中，由投标单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯等各类公共机电设备的用电）。**、空调系统大厦所有空调系统的运行电费由投标单位代收代付。**、通讯网络系统通讯网络系统日常检查维护保养由投标单位承担。**、管理目标及奖罚办法中标企业如达不到投标承诺的目标，即第二年考评达不到招标文件规定的管理目标，扣除当年物业管理费总费用的**％。**、元旦、春节、清明、五一、端午和国庆等假日加班安排：安排值班人员并保证各项系统正常运行。**、其他需说明事项： 中标商有义务配合深圳市科技创新委、深圳软件园管理中心开展各项活动。**、监管中标商在合同执行期间，须接受市政府采购监督管理部门和采购单位的监管。**、现场踏勘投标人应到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的投标失误，投标人自行承担后果（开标之前投标人都可来现场进行踏勘,联系方式:********）。八、附件软件大厦物业管理服务及停车场管理服务采购需求申报书.doc.doc