北京“房住不炒”实打实推进：房贷利率回调，一线环比降价
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资料图片 中国经济导报记者|张洽棠 央行近日发布《中国金融稳定报告（****）》（以下简称《报告》），对****年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。央行指出，要多措并举应对住户部门债务增速过快问题。而最近无论是房贷利率回调，还是一线房价环比下降，都说明“房住不炒”的定位更加夯实。央行：防范地产金融风险 作为中国金融体系最重要的报告之一，今年的《报告》专辟两大专题，聚焦于住户部门债务和房地产市场风险，这在往年相当少见。 《报告》显示，****年末，我国住户部门债务余额**.*万亿元，同比增长**.*%，较****年增长*.*倍，相当于****年GDP总量(**.*万亿)的**%。家庭债务包括消费贷款和经营贷款，其中以消费贷款为主体，而消费贷款中又以房贷为主，房贷占家庭债务整体的比例超过一半。****年时，我国房贷余额仅为*万亿，而到了****年底，住房贷款余额膨胀到**.*万亿，房贷占所有住户部门债务余额的**%。 ****年，我国居民部门杠杆率为**%。有业内人士指出，这一数值与**.*%的国际平均水平相比并不高，与新兴国家的**.*%相比，则又明显过高。但问题是这**年，经过次贷危机和国际金融危机的洗礼，发达国家纷纷降低居民部门杠杆率，而我国居民杠杆率却从**.*%迅速攀升到**%，扩大*.**倍。要知道，美国的居民杠杆率从**%升到**%，用了将近**年。 如此庞大的债务，如此之高的杠杆，楼市有没有风险?对此，央行《报告》认为，房地产金融风险总体可控，但是近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升。 一方面，我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达**%以上，这意味着居民可以承受**%左右的房价下跌。 与之对比，次贷危机之前，美国首付比例一度宽松到**%左右，只要房价下跌**%以上，这些家庭都会沦为负资产者，弃房断供也就屡见不鲜。 另一方面，央行认为，银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好。****年末，个人不良贷款余额****.*亿元，不良率为*.*%，低于银行贷款整体不良率*.**个百分点。 不过，有专家指出，但这一切都建立在房价坚挺乃至持续上涨的基础之上，如果楼市深度调整，房价出现大跌，作为“抵押品”的房子其市值必然大幅收缩。房子市值大跌，而债务却不会减少，抵贷比显然会大幅上升。 众所周知，楼市之所以举足轻重，不仅因为中国家庭财富将近**%都集中在房地产上，难以忍受房价的巨大下跌，而且因为楼市通过信贷与金融体系密切关联，楼市的一举一动，容易影响到金融稳定。 根据央行《报告》，****年，***家上市房企平均资产负债率高达**.*%，其中有**家资产负债率超过**%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到*~*倍。 房价上涨，居民债务膨胀，杠杆率不断攀升，风险不断加剧。为此，央行指出，要多措并举应对住户部门债务增速过快问题。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方政府主体责任，强化“因城施策”的房地产宏观调控，规范金融机构住房金融业务，关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险，促进房地产市场平稳健康发展。资金面相对转宽松 作为地产金融的风向标，房贷利率的走势可谓十分重要。**月*日，融***发布的报告显示，今年**月全国首套房贷款平均利率为*.**%，相当于基准利率*.***倍，环比*月上升*.**%；同比去年**月首套房贷款平均利率*.**%，上升*.**%。这已是****年*月以来连续**个月上涨。 融***报告称，**家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准*.***倍，最高为基准*.***倍；工、农、中、建国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮**.*%水平。 虽仍在上涨，但环比涨幅已经回落，且下调贷款利率的银行数量明显增多。融***报告称，**月首套房贷款利率下调的银行数量为**家，较*月增加**家银行。融***认为，银行房贷利率高位下调一定程度上会有助于提高银行市场竞争力，扩大市场份额。 对于此次回调，融***分析认为，回调房贷利率的银行有以下特点：市场占有率有待提高；之前的利率处于高位水平，一般高于平均值*~**个百分点，此次回调力度为*个百分点，回调后接近当地平均水平；多为地区性调整，未表现出同一银行全国性调整，影响力度较小；数量占同地区银行数量占比较小。虽然少数银行存在高位回调，但目前整体趋势稳定，未来继续出现大面积回调利率的可能性较小。 中信建投称，****年的综合房贷利率最高为近*.**%，****年为*.**%，分别较当时的基准利率上浮*.*%和*.*%。由于现行贷款基准利率较低，为*.*%，因此本轮利率上调幅度远高于前两阶段的峰值，至今年**月，首套房贷款平均利率已经较基准利率上浮了**.*%。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济导报记者表示，房贷利率虽然出现了较大幅度上涨，但与历史数据对比不算高。 对于未来走势，中信建投研究认为，对比历史上宽松周期中个人住房贷款利率与**年期国债利率的走势可以发现，房贷利率阶段性峰值滞后**年期国债利率峰值大约两到三个季度。****年以来，**年期国债收益率峰值出现在*月份，考虑到整体流动性宽松趋势明确，个人住房贷款利率的上行空间已经有限，对应峰值可能在年内出现。 不过，严跃进表示，国际市场的加息效应会对国内的资金面产生一定影响，但受国内去杠杆、降成本的政策利好影响，资金成本短期内或许仍会降低，但长期则存在部分方面成本上升的风险。限竞房“扭转”供需格局 除了资金面宽松外，政策性因素也需要考虑。以北京为例，随着今年大量限竞房入市，北京市场供求关系正在发生转变。 中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京年内商品房住宅供应套数已经达到了*****套，这也是最近*年第一次超过*万套。而****年同期住宅供应量只有*****套，年内供应量同比上涨幅度达到了**%。库存面积也出现了明显上涨，目前住宅库存高达*.*万套，相比去年末上涨了*.*万套。 其中，限竞房的成交情况远远不及预期。中原地产研究中心数据显示，截至目前，北京合计入市**个限竞房项目*****套房源，而网签累计只有****套，网签销售率只有**.*%。而市场已经入市的这些项目，平均去化只有*成多。 二手房价格波动方面，多个房地产研究机构统计数据显示，**月以来，北京二手房成交量及成交均价均呈下降态势。 贝壳研究院数据显示，**月份，北京二手房销量环比跌幅达四成，创今年*月份以来近*个月销量新低。成交均价为*****元/平方米，环比下跌*.*%，连续两个月环比下跌。 此外，链家自有成交数据显示，**月第*周，北京二手住宅链家成交均价*.**万元/平方米，环比跌幅达*.*%，是****年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。 中原地产首席分析师张大伟则对中国经济导报记者表示，随着后续供应量的继续上升，去化难度加大，区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。 除北京外，上海、广州、深圳等一线城市房价从*月份也都出现了转折。据国家统计局发布的数据，*月，**个一线和热点二线城市新房价格首次全面停涨，二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。*月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降，二三线城市涨幅继续回落。 张大伟表示，多个城市房地产市场出现冲高回落，房价调整开始从点蔓延到区域，热点城市房价逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续走高。北京、上海等热点城市进入“卖不完”现象，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。 严跃进认为，不管新房还是二手房，近期成交都不活跃。降价促销是开发商和二手房业主为了促成交易而采取的手段。一方面与年度冲刺销售业绩有关，另一方面，也与对未来预期不乐观有关。
