江苏房企上半年负债扩张贡献达九成
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近日，湖北省国资委发布“关于谨慎投资房地产的通知”，明确湖北省国资及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。而让国资系统罕见出手的原因便是房企负债率高企。事实上，近年来房企负债扩张现象明显，有数据显示，****年上半年房企负债扩张贡献**%，在此背景下，净负债率再创历史新高，达到***%。房企利润再回两位数虽然楼市面临着严厉调控，但房地产市场再度创下新高。*月，房企半年报已全部发布，据不完全统计，上市公司合计接近***家，港股近**家，另外A股合计***家，房企的平均净利润率均再次站稳两位数。***家A******合计营收****亿元，净利润达到***.*亿元，净利润率达到**.*%，相比****年上半年同期这**家房企的净利率*.*%，上涨接近两个百分点。这意味着，上市房企结束了三年的净利润为个位数。数据显示，在过去*年，A股房企平均净利润率分别为****年*.*%、****年*.*%、****年*.*%。中原地产首席分析师张大伟表示，过去两年多楼市火爆，让****年房企迎来历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。“从上半年的财报数据看，大部分主要业务是房地产的企业收获颇丰。”张大伟说，虽然楼市面临严控，但市场影响在两季度末才出现，因此影响较小。另外，再叠加****年末的结转，大部分企业收获了历史最丰盛****年半年盛宴。的确，恒大上半年销售额已达****.*亿元，同比上涨**%，****年目标直指****亿元；碧桂园上半年销售****亿元，同比增长***%；万科销售***.*亿元，同比上涨**.*%；融创销售****亿元，同比上涨**.*%；金地销售***.*亿元，同比上涨**.**%。在此背景下，多家房企上调年度销售目标。其中，碧桂园销售目标由原计划****亿元大幅上调**%至****亿元；绿地、保利、融创年度目标均升至****亿元；中海由****亿港元上调**%至****亿港元；龙湖由****亿元大幅上调**%至****亿元；世茂上调**%至***亿元；富力由***亿元上调到***亿元，并将****年的业绩预期定在****亿元至****亿元。Wind数据显示，***家披露中报的上市房企中，有**家实现了盈利，**家实现净利润同比增长，业绩增长的企业占了总数的*成。张大伟说，由于****、****年的销售火爆，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。预计****年房企的利润将刷新历史纪录，而净利润率也将在****年至****年个位数的基础上出现利润率的明显上涨。扩张来源于负债事实上，房企大规模扩张的同时，其负债也再度扩大。据媒体统计显示，上半年，***家A股上市房企平均净负债率达到***.**%，较****年行业净负债率***.**%来看同比上涨近**%。其中，净负债率最高的是云南城投，高达***.**%；高居第二位的是嘉凯城，为***.**%；除这两家之外，负债率超过***%的房企共有*家；净负债率在***%至***%之间的房企共有*家；净负债率在***%至***%之间的共有**家。以首次销售目标上调的富力为例，虽然销售目标再度调高，但相应的富力地产的负债再度扩大。富力地产中期业绩报告显示，虽然提前赎回了将于****年到期的**亿美元年息*.*%的优先票据及****年到期的*亿美元年息*.**%的优先票据，但是，与****年底集团净负债率***%相比，目前的杠杆比率已增至***%。与此同时，富力地产的负债率这几年一直处于攀升状态。****年，富力地产总营收***亿元，净资产****亿元，总负债****亿，负债率**.**%，净负债与权益比率***.*%；****年，富力地产总营收***亿元，总资产****亿元，总负债****亿元，负债率**.**%，净负债与权益比率***.*%。而今年上半年，富力地产总资产额为****.**亿元，总负债从****年底的****.**亿元，增至目前的****.**亿元，资产负债率高达**.*%。恒大方面虽然经过寻求注资、赎回永续债等各种方式促使净负债率较上年下降近一半，但从目前来看，其净负债率依然高达***%。融创方面，半年报显示，总资产****亿元，总负债****亿元，资产负债率高达**.**%，创下了其十年来的新高，此外，还有**亿元的永续债。截至今年上半年，公司账上现金***亿元，有息负债****亿元，总权益***亿元。据此计算，其净负债率为***.*%。融创中国的净负债率已经超过恒大的***%，为港股内房企最高值。对此，华泰证券房地产分析师谢皓宇表示，从重点公司看，资产扩张速度依然较快，负债扩张是主导。“**********总资产相比去年末扩张了****亿元，依然保持较快速度，其中负债扩张占比高达**%。有息负债扩张略超预收账款扩张，******净负债率提升至***%，达到近十年来的新高。”具体来看，****年底至今， **家公司总资产扩张了****亿元，比去年同期增长**%，速度相比****年回升**个百分点。同时，总负债扩张了****亿元，同比上升**%，占总资产扩张的比例高达**%，成为总资产扩张的最主要贡献。值得注意的是，谢皓宇说，房企正在主动加杠杆以扩大经营规模。****年上半年有息负债已经超越无息负债。今年上半年，重点公司预收账款扩张****亿元，同比上升**%，而有息债务扩张****亿元，同比上升***%，有息债务扩张速度已经远远超过预收账款。房地产投资持谨慎原则湖北省国资委*月*日发出《省政府国资委关于谨慎投资房地产的通知》，明确要求从*月*日起，省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险。《通知》称，湖北省出资企业经营房地产的户数较多，投资规模大，增幅快，且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题，需防范投资风险和经营风险。《通知》指出，省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。事实上，在文件发布前，湖北省政府国资委先后两次召开会议，研究出资企业降杠杆等问题。对此，湖北省国资委有关负责人透露，将加强对高负债企业的风险管控，严防投资、财务风险。加强投资管理，省出资企业暂停所有对外投资，待省政府国资委出台新的投资管理办法后再开展对外投资；同时，两年内省出资企业管理层级压缩到四级以内，法人单位减少**％，今年减**％，明年再减**％。事实上，除湖北外，北京也于近日再度发文严控资金流向，要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。北京银监局相关人士表示，近期，北京银行业金融机构个人经营性贷款和个人消费贷款规模增长有所加快，而且据市场情况反映，个别银行发放的个人经营性贷款和个人消费贷款存在违规流入房地产市场用于购房的情况。数据显示，****年前*个月，居民新增消费性短期贷款*.**万亿元，累计同比多增****亿元。而去年全年新增消费性短期贷款仅****亿元。
