为做好金溪县棚户区改造项目房屋征收补偿工作，顺利推进棚改项目的建设，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第***号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房﹝****﹞**号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府第***号）等相关法律、法规及规章的规定，结合本县城市棚户区改造涉及房屋征收的实际情况，特制定本方案。 一、指导思想 以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，以改善居民居住环境与县城规划区低收入家庭居住条件为目的，坚持统一规划与分期实施相结合、政府主导与市场运作相结合、棚户区改造工作与旧城区改造相结合，逐步完善城市功能、优化城市空间、整合土地资源、提升城市品位、优化人居环境。 二、基本原则 （一）科学规划，分步实施。结合旧城区改造整体规划和城市棚户区改造规划，科学编制旧城区改造实施规划，按照“拆改结合、危旧房优先”以及“先易后难”的原则，稳步推进。 （二）政府主导，市场运作。坚持政府引导与群众自愿相结合的原则，充分发挥市场机制的作用。即政府组织搬迁，将搬迁后的净地进行挂牌出让，并将被改造户的安置条件明确在该宗土地的出让条件中。 （三）完善配套，同步建设。结合改造工程，同步完善市政基础设施和配套公共服务设施。 （四）以人为本，完善政策。坚持以人为本、安置先行，实行货币补偿与实施安置相结合。 （五）依法推进，确保稳定。严格执行有关行政审批、土地使用、资金管理、征收补偿等法律法规，维护群众合法权益，禁止强拆强迁。妥善处理旧城区、棚户区改造中出现的矛盾纠纷，确保社会稳定。 三、主要措施 （一）分类分步实施。旧城区改造与棚户区改造相结合。对一些“城中村”侧重于基础设施的改造，符合棚户区改造条件的尊重群众意愿，开展棚户区改造。 （二）简化项目申报审批。简化审批程序，缩短审批周期，提高审批效率。 （三）落实相关优惠政策。旧城区改造和城市棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金，电力、通讯、市政公用事业等经营服务企业对旧城区改造和城市棚户区改造予以支持，改造项目安置小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费；旧城区改造和城市棚户区改造项目在符合控制性详细规划和国家法律法规及标准规范的前提下，依照法定程序，经县人民政府批准后，可适当调整规划条件；旧城区改造、城市棚户区改造项目资本金执行廉租住房建设项目资本金占**%的规定。被征收人选择实物安置的，在办理产权证时，对原征收面积部分免征契税，超面积部分按规定交纳契税和相关费用。 （四）加强工程质量安全监管。严格执行基本建设程序和标准规范，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制和建筑材料入场验核制度，实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人终身制，项目法人对安置住房建设质量负永久责任，其他参建单位依法对工程质量负相应责任。严格落实三个“百分之百”，即：百分之百分户验收、百分之百设立工程建设质量标志牌、百分之百落实视频远程监控。 四、非经营性房屋征收补偿与安置 房屋征收实行一次性货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式。被征收人可以选择其中一种补偿方式（有明确规定的除外）。 （一）选择货币补偿的：被征收房屋价值的补偿，按照已选定的房地产评估机构确定的评估金额实行货币补偿。 *、对房屋建筑面积小于**平方米且在本城区只有唯一一处住宅房屋又选择货币补偿的被征收人，被征收房屋先按市场评估价补足到 ** 平方米的金额。 *、被征收人重新购置住房的，对购房合同中被征收房屋补偿款的等额部分免征契税，购房款超过被征收房屋补偿金额的部分征收契税。对在县城规划区购买商品房的货币安置户，再给予被征收房屋市场评估价（被征收房屋价值）**%的购房补贴。 *、被征收人符合本县相应类别保障性住房条件的，可申请保障性住房。 （二）选择产权调换的： *、被征收房屋属于住宅用房的，按照“征一还一”的原则进行补偿安置，产权调换房的公摊面积计入还房建筑面积，等面积内不结算结构、成新差价。 *、产权调换房建筑面积小于被征收房屋面积的部分，按货币补偿标准补足房屋差价款，同时享受补助和奖励。 *、产权调换房建筑面积大于被征收房屋建筑面积的，按以下标准结算：产权调换房建筑面积超过被征收房屋建筑面积**平方米以内部分（含**平方米），由被征收人按建筑成本价****元/㎡购买；超过**平方米以上部分，按征收时间节点同一地段商品房市场价购买，市场价由具有房地产价格评估机构评估确定。 *、被征收房屋建筑面积小于**平方米且在同一城区只有唯一一处住房的被征收户，选择产权调换的，经本人申请，安置建筑面积可以补足**平方米，不结算差价（不分户计算）。超过**平方米以上**平方米以下部分，被征收人按建筑成本价****元/㎡购买；超过**平方米以上部分，按征收时间节点同一地段商品房市场价购买，市场价由具有房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋通过“住改非”等原因导致住宅房屋建筑面积小于**平方米的，不享受补足建筑面积**平方米。 *、全国重点镇浒湾镇征收户选择在县城实物安置，按照县城安置房实际市场评估单价与征收房屋评估单价的差额部分，按实际面积进行补差。 五、经营性用房及其他非住宅房屋征收面积认定与补偿 （一）征收经营性用房面积指永久性临街一排一层经营性房屋，以临街部分第一自然间确认面积（不含过道、卫生间、储藏间等）。 （二）经营性房屋认定条件： ⑴产权证中明确标注为商业部分的面积，认定为经营性用房；⑵无产权证或产权证上未标注商业的临街第一自然间，被征收人需提供相关有效经营证件（营业执照、税务登记证）方可认定为经营性用房；⑶无证经营的临街第一自然间，必须提供两年以上实际经营的相关证据。 （三）经营性房屋补偿标准及停产停业补助： 经营性用房只实行货币补偿。按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定，由评估机构进行“一户一评”，确定补偿金额。征收经营性非住宅房屋停产停业补偿标准按照被征收房屋市场评估价的*%进行补偿。 （四）被征收住房改为非住宅、依法办理营业执照和税务登记证至房屋征收补偿方案发布之日已满两周年、房屋征收时仍作为非住宅经营的，按非住宅给予适当补偿；对因房屋征收造成的停产停业损失，由征收当事人参照上述原则协商给予适当补偿。 （五）行政机关及事业单位办公、仓储等非住宅用房，按征收时同期《江西省造价信息》公布的抚州市区工业与民用建筑房屋建安工程工直费给予货币补偿。或经政府同意，按照规划要求，实行异地重建安置。 （六）工业企业办公、生产、仓储等非住宅用房，按市场评估价值给予货币补偿。工业企业符合入园条件的，在高新区内进行安置。具体安置办法由征收主体会同高新区管委会及相关部门与被征收企业协商确定。 （七）直管公房征收补偿： *、征收由政府确定租金标准的直管公房，应对被征收人实行产权调换。产权调换的房屋用于符合承租公有房屋的承租人继续承租，并重新签订房屋租赁合同。 *、租赁直管公房的承租人，有下列事实之一的，经查实，对承租人不予重新签订房屋租赁合同，并解除租赁关系：⑴违法私自转租的；⑵擅自将租赁房屋用于经营活动的；⑶已购商品房、房改房、集资建房、经济适用房或已享受租赁保障性房屋的；⑷其它将租赁房屋用于从事违法活动的。 六、装饰装修、附属设施、搬迁补助、临时安置补助及奖励标准。 （一）装饰装修补偿。 *、房屋装饰装修时效满五年以上的（含五年），精装的装修补偿费统一按照***元/㎡进行补偿；简装的装修补偿费统一按照***元/㎡进行补偿；普装的装修补偿费统一按照**元/******在出具房屋评估报告时需备注装修年限、精装、简装或普装等内容，并附装修照片。*、房屋装饰装修时效为五年以内的，委托房地产评估机构确定。 （二）附属设施、搬迁补助、临时安置过渡费的标准。 （*）附属设施的补助标准：选择货币补偿的，被征收房屋已独立安装有关设施的，按电话***元/部，有线***元/户，燃气****元/户，宽带***元/户，自来水****元/户，电表***元/户的标准计发迁移费。选择产权调换安置的，被征收房屋已独立安装的水、电、气、有线等，迁移或安装等费用，由征收实施单位或建设单位按有关部门的标准负责安装。 （*）搬迁补助费：征收住宅房屋按****元/户•次计算，货币补偿给予一次搬迁补助费，产权调换安置给予二次搬迁补助费。 （*）临时安置过渡补助费：住宅房屋在规定或约定的临时安置期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米每月*元结算；按户结算少于***元/月的，按每月***元结算。 （*）选择货币补偿的给予**个月一次性临时安置过渡补助费；选择产权调换的，现房给予**个月一次性临时安置过渡补助费，期房临时安置期限一般为**个月，期限延长的，从逾期之月起增加临时安置补偿费。其中逾期**个月以内的增加**%；逾期**至**个月的增加***%；逾期超过**个月的增加***%。 （三）奖励标准 *、凡被征收人在征收公告规定的征收签约期限内签订协议并搬迁完毕的，按其征收面积给予每平方米**元的奖励。再按搬迁速度增加奖励，奖励金额为：公告后**天以内完成搬迁的，每户另奖励****元；第**-**天内完成搬迁的，每户另奖励****元；第 **-**天内完成搬迁的，每户另奖励****元。超过公告规定房屋征收签约期限和征收协议约定搬迁期限的不予奖励。 *、选择货币补偿的住宅房屋，被征收人在征收补偿方案确定的房屋征收签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的，按被征收房屋市场评估价的**%给予补助；再根据时间分段给予奖励：**天内签约并搬迁交房的奖励**%；**-**天内签约并搬迁交房的奖励**%；**-**天内签约并搬迁交房的奖励**%；超过**天的不予奖励。 *、对建筑面积小于**平方米且在本城区只有唯一一处住宅房屋又选择货币补偿的被征收人，被征收房屋先按市场评估价补足到 ** 平方米的金额，再按前两款规定给予补助和奖励。 *、对项目范围内的经营性用房给予市场评估价**%的征收补助，并对在征收签约期限内完成签约和搬迁的被征收店面，按签约时间段，给予适当奖励：**天内的按市场评估价的**%给予奖励，**-**天内的奖励**%，超过**天的不予奖励，并对奖励部分实行上限封顶，每平方米奖励不超过****元。 *、奖励金额在被征收人搬迁完成后，凭搬迁交房验收单领取。 七、征收房屋的权属及认定标准 （一）已办理权属登记的房屋认定。根据县房屋登记机构颁发的房屋所有权证书或房屋确权凭证作为补偿认定依据，被征收房屋的面积和用途，以房屋所有权证载明的为准； （二）关于证件不齐或无权属证明房屋的产权认定标准：一是对于有土地证无房产证或有房产证无土地证的房屋，单层高*.*米以上的按全面积计算，单层高*.*米以上*.*米以下的按半面积计算；二是对于土地证及房产证均没有的房屋，****年*月以前的，经现场确权并经*天公示期后按上述标准补偿，****年*月以后建造的，按搭建房补偿，同时享受评估价的补助和奖励；三是建筑时限由棚改片区工作小组审查，并经现场公示后确定。同时另行将原报建手续、买卖契约等作为被征收依据。四是已办理产权登记但二次交易后未办理产权转移登记的被征收对象（不含古建及解放初期建筑），在****年**月**日之前（含**日）交易的，经产权公示后按契约购买人办理房屋征收手续，在****年**月**日以后发生二次交易的，在公示*日后先支付总补偿款的**%，剩余**%在**日后，无产权交易纠纷或争议的，再予以支付。 （三）对证载面积有异议和符合发证条件而未办证的房屋面积，由征收当事人按建设部《建筑工程建筑面积计算规范》（住建部公告第***号）的规定，现场测定或申请房屋测绘机构测定。 （四）对只取得部分产权的房改房或租住在单位公房的被征收户，可按房改政策，并经产权单位同意，由被征收房屋所有人先办理房改手续，取得全部产权后，再按征收方案签订房屋征收合同。办理房屋全部产权的费用，由被征收房屋所有人承担。 八、产权调换房交房标准、选房方式及办证 （一）产权调换房位置：征收补偿方案中按项目所在地就近指定安置点。 （二）产权调换房交房标准：多层的为砖混结构，电梯房为框架结构，内墙和楼地面均为普通水泥砂浆粉刷，外墙为普通涂料，外墙窗为铝合金，进户门为普通金属门，室内门无框扇，水、电、气、有线等管线到户。 （三）产权调换房面积、户型：二室一厅、三室二厅等，建筑面积为**-***平方米。 （四）产权调换房选择：根据被征收人登记的房型，按照搬迁顺序“先搬迁，先选房”的原则执行，如在登记的该类户型选择完毕后，被征收人只能在调剂的户型内选择产权调换房户型。底层安置房仅限于年龄在**周岁以上和有肢体残疾的人按其搬迁顺序进行选房。 （五）根据本人所选定的房号，结清被征收房屋价值与产权调换房价值的差价款和办妥相关手续后，方可领取产权调换房钥匙。 （六）调换房办证：产权调换房与被征收房屋等面积内免征契税，超过被征收房屋面积的部分按评估金额征收契税，其它相关费用由被征收人支付。原房产证收回统一注销，调换房产权与原产权性质不变。 （七）产权调换房、保障性住房交付后，房屋的所有人和承租人应按规定交纳物业管理费。 九、强制措施 在征收公告规定的征收签约期限内不能达成征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权不明确的，由征收实施单位提出征收补偿意见，经房屋征收部门审核报请县政府按照国家法律、法规的规定，以及本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的机关依法申请法院强制执行。 十、其它事项 （一）在本项目征收范围内涉及到相关单位的供电、供水、供气、通讯等管线设施，均由各相关行政主管部门自行迁移或拆除。 （二）选择产权调换的，按签订房屋征收协议的约定，房屋征收实施单位应先支付临时安置过渡补助费、搬迁费和附属设施补偿费等；产权调换差价款在交付产权调换房屋钥匙前结清。 （三）本方案未尽事宜按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第***号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》 （建房﹝****﹞**号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府第***号）规定执行。 （四）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 （五）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。