河北· 广东江苏“领衔”东部房地产投资 土地购置费成为投资增长主动力
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****年各地房地产开发投资数据陆续出炉。
从全国来看，****年全国房地产开发投资**.**万亿元，比上年增长*.*%，增速超过年初预期。其中，占据了全国房地产开发投资总额半壁江山的东部地区，在主要城市受到严格调控的背景下，全年依旧保持了**.*%的两位数增长，被认为是拉动全国房地产投资保持较高速增长的重要动力。
对此，**世纪经济研究院分析师结合各地统计局发布的最新数据，与历史数据结合分析，同时选取北京（楼盘）、上海（楼盘）等东部十个省份的房地产开发投资数据发现：东部房地产投资总量仍保持了两位数的增长，且各省市情况总体保持稳定，广东、江苏房地产投资总额突破万亿，但在****年四季度整体楼市掉头向下的背景下，四季度半数省份增速放缓。同时，结构性调整还在持续，土地购置费比例持续上升，成为拉动东部房地产投资增长的主要力量。
投资增速“前高后低”
按照国家统计局口径，东部地区包括北京、天津（楼盘）、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南（楼盘）**个省（市）。
Wind咨询提供的****年的房地产投资数据来看，****年东部房地产投资累计达到*****亿元，同比增长**.*%，高于全国*.*%的整体增速。
不过，东部地区的房地产开发投资总体增速呈现出明显的前高后低特征，****年*-*月与*月的投资增速分别达到了**.*%和**.*%，但在年末开始显现颓势，四季度持续回落至**.*%。
分省来看，广东与江苏是东部**省市中突破万亿的两个省份，其中广东以*****亿元居首，江苏也达到*****亿。紧随其后的浙江与山东同样突破了****亿，浙江更是以****亿元逼近“万亿俱乐部”。其后则依次是福建、河北、上海、北京、天津和海南。
**世纪经济研究院分析师认为，山东等地在棚改政策利好拉动下的三四线城市行情，与杭州（楼盘）等东部热点城市土地市场的火热，是拉动东部房地产投资增速超过全国平均水平的重要原因。
从增速来看，浙江与广东保持了**%左右的高速增长。拥有众多经济发达且****年楼市火热的三四线城市，被认为是这两省房地产开发投资领衔东部的重要原因。身后的江苏与山东同样保持了两位数的增长，这四个省份的房地产投资总额超过*****亿，占到东部地区的**%以上。
此外，北京、上海、福建的房地产投资增速不到*%，而河北、海南则出现了房地产开发投资负增长的情况。
从全年的增速变化来看，**世纪经济研究院分析师注意到，多数省份的房地产投资增速相对稳定，但也有省份出现了年初与全年增速差异超过**个百分点的大幅波动。
其中，在政府供地逐渐增多、市场信心逐步恢复以及****年下半年基数较低的多重影响下，北京经历了明显的增速复苏，从****年第一季度的-**%，逐步恢复到全年*.*%的正增长。此外，与北京市场高度关联的河北房地产市场，房地产投资增速也从****年一季度的超过-**%收窄至全年的-*.*%。
而海南则在政策的影响下，经历了“大喜”到“大悲”的变化。房地产投资在****年一季度保持了**%的高速增长，*月开启全岛调控后，二季度增速断崖式下跌至-*.*%，并在全年扩大至-**%。
不过，尽管多数省份全年增长较为稳定，但由于棚户区改造政策有变，和调控效果的持续发酵，东部地区的房地产投资增速在****年四季度开始显现颓势。
其中，河北、福建和海南****年四季度当季房地产投资出现负增长，而上海、江苏、浙江、福建、广东五省市，****年四季度的当季房地产投资同比增速，相比****年三季度出现下滑。
结构性变化仍持续
尽管总量仍保持了两位数的增长，但若将东部地区房地产开发投资总额，按用途和按构成拆开研究，会发现内部的机构性变化仍在持续。
按用途来看，**世纪经济研究院分析师综合各地统计局数据发现，商品住宅投资依旧是东部房地产投资“顶梁柱”，各省份****年住宅房地产投资额均占到房地产总投资的**%以上。
其中，河北****亿元的房地产投资总额中，住宅开发投资额达到****亿元，占比超过**%，是东部房地产投资最依赖商品住宅的省份，其次的天津、海南、江苏、山东和浙江也超过了**%。而商品房调控最为严格的北京与上海，****年对商品住宅依赖程度最低，仅为**%和**%。
**世纪经济研究院分析师预计，随着****年楼市调控走向“分类指导”和“一城一策”，楼市调控灵活性进一步增强，各地住宅投资所占比例或将进一步分化。
但如果按照房屋建设工程、土地开发工程的投资额和土地购置费等按投资构成来看，东部地区房地产开发投资的结构性变化还在持续。
建安成本是企业用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额，与开工面积、施工面积关系较大。数据显示，东部省份中，****年北京、河北、海南的新开工面积负增长，但江苏、浙江、福建、山东、广东都实现两位数以上的增长。
目前，仅有北京、广东等少数东部省份公布了其****年的房地产开发投资构成明细，但不管是新开工面积负增长的北京，还是增长了**%的广东，建安工程成本增速均远低于土地购置费增速。
以北京为例，北京统计局数据显示，****年建筑工程投资增长*%，安装工程投资增长-**.*%，设备工器具购置投资增长-**.*%。
而房地产开发投资东部第一，增速达到**.*%的广东，****年建筑工程、设备工器具购置同比分别增长*.*%和**.*%，安装工程下降*.*%，土地购置费同比增长**.*%。据广东统计局表示，其**.*%的房地产开发投资增长是由土地购置费增长拉动。
而Wind数据则显示，东部十省市中，****年除海南负增长、北京、河北、上海增长“仅”**%、**%和**%以外，其他所有省份的土地购置费同比增长均超过**%，浙江与广东的增速逼近**%。土地市场的火热，成为带动东部省份房地产投资增长的主要动力源(******)。
实际上，根据机构测算，****年建安工程对房地产投资增长的贡献率为**.*%，****年锐减至**.*%，预计这一数字在****年还将继续降低。
需要指出的是，土地购置费虽然属于地产投资完成额的一部分，却不计入GDP核算。在房地产投资构成部分中，对上下游水泥、建材、家具等行业的需求和价格有影响的，主要是建安工程部分。而随着建安工程对房地产投资的贡献率明显下降，地产投资对经济的贡献也正在下降。（编辑：周上祺，如有意见或建议请联系：******，******）（责任编辑：张洋 HN***）
