青海武汉楼市谣言与现实 传3年内地价房价涨幅不超5%
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武汉楼市在谣言与现实之间正上演一曲“冰与火之歌”。 近日，一份疑似武汉市拟升级楼市调控的文件截图引发大量关注，网传楼市调控主要内容包括：合理制定住房价格调控目标，****-****年全市新建商品住房、二手住房价格涨幅不高于*%；合理制定土地价格调控目标，****?****年全市公开出让的住房用地价格涨幅不高于*%等。 对于这一信息，武汉市住房保障和房屋管理局一位负责人在*月**日接受《中国经营报》记者采访时进行了明确否认：“文件不是我们发的，也没有这种文件下发，这一信息最早来源于个人微博，相关部门已经介入调查。” 不过，与严控地价房价的传言相比，武汉土拍市场却给出了另一种现实回应，土地出让一扫去年底以来的低迷颓势，热度不减。*月**日，武汉一次性挂牌出让**宗土地，共揽金超过***亿元，最高溢价率达***%。*月**日，多宗地块再度引发房企扎堆哄抢，多幅地块溢价率超过**%。 在上海易居房地产研究院发布的今年一季度《中国百城房价报告》中，武汉、长沙、西安、成都等多个热点二线城市以超过**%的涨幅被列入房价过热城市，或面临着调控政策收紧的可能。 多房企扎堆抢地“补仓” 踩着“银四”的尾巴，武汉在*月**日和**日进行的两场土拍呈现出持续高温的态势。其中，首次进入武汉市场的美的置业“梅开二度”，接连拿下东湖高新区和洪山区黄家湖地铁小镇两宗土地，融创更是豪掷近***亿元接连摘得五幅地块。 据了解，*月**日的土拍吸引了包括融创、越秀、金茂、保利、阳光城、景瑞、美的、雅居乐在内的**余家房企前来抢地，仅融创一家就砸下***亿元拿下了*宗地块。值得注意的是，融创此次摘得的楚口宗关地块P（****）***号和汉阳钢厂两地块P（****）***号、P（****）***号此前曾因商业用地占比过大、均价过高、条件过于苛刻，使得诸多品牌房企望而却步而遭遇流拍或临时撤牌。 其中，楚口宗关地块原计划于去年*月**日揭牌，起拍价**亿元，后因故延期至**月**日，但遭遇流拍。去年**月**日，该地块再次挂牌，仍然无人问津。*月**日，融创以底价**亿元、楼面价*****元/平方米摘得。尽管该地块以低价成交，仍刷新了去年*月**日由万科拿下的汉宜片的单、总价纪录，成为楚口片区新地王。 可供对比的是，距离上述楚口宗关地块仅几公里的翡翠中心·润玺项目首开均价仅*****元/平方米，以至于项目在土地成交当天就发出了“面粉价买面包，楼面价买新房”的宣传海报。 除流拍地块重新获得关注并顺利成交外，此次土拍还有多宗地块以高溢价率成交。例如，首次进入武汉******长******击退**余家房企，最终以总价**.**亿元、楼面地价*****.**元/平方米、溢价率**%，摘得东湖高新区P（****）***号地块，成为光谷南片区的新地王；位于东西湖的商服地块P（****）***号由武汉市东西湖******以总价****万元、楼面地价****.**元/平方米拿下，溢价率高达***%。 相关数据显示，今年一季度武汉市共录得土地出让金***.*亿元。这也意味着*月**日一天的土地出让收入已超过今年一季度*个月的总收入。 *月**日，武汉现场挂牌出让位于江夏大桥新区黄家湖片区的*宗土地，分别被长沙美的、融创和金茂摘得，楼面价分别为****元/平方米、****元/平方米和****元/平方米，溢价率分别达**.**%、**.**%和**.**%。 “从流拍到悉数出让，可以看出土地市场回暖的苗头，此次土拍可以看作是武汉土地市场正进入正常的复苏轨道。”湖北房地产经济学会常务理事李国政表示，最近几年武汉市土地出让金一般都保持在千亿级规模，去年受大环境影响转冷，部分热点区域地块成交价格曾明显下滑**%以上，现在可以说是恢复正常。 “从全国来看，强二线城市或者说新一线城市被持续看好，品牌企业增加土地储备也是情理之中的事情。对于武汉来说，品牌房企密集落地，是看好武汉长远发展前景的表现，房企加大投资力度也有助于推动武汉房地产市场回暖复苏。”李国政告诉记者，对于房企来说，为了规模扩张和战略布局需要，不计一时利益得失，即便牺牲单个地块的利润，财务上亏损也可以接受。 稳房价、稳预期压力陡增 今年*月份以来，全国房地产市场房价涨幅抬升，大有“从小阳春一夜入夏”的态势。 *月**日，上海易居房地产研究院发布的《中国百城房价报告》显示，今年一季度，监测的***个城市新建商品住宅成交均价为*****元/平方米，同比上涨**.*%；当前房价继续上涨，相比*~*月份**.*%的涨幅，一季度涨幅有所扩大。 统计显示，今年第一季度，在上述***个城市中有**个城市步入到房价涨幅大于等于**%的“房价过热”区间。其中，中山房价以**%的涨幅位列第一，而武汉、长沙、西安、成都等多个热点二线城市房价涨幅也均超过**%。 房价涨势抬头也引起了多个部门的高度关注。根据住建部会同国务院发展研究中心对****年第一季度房地产市场运行情况开展的专题调研，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。 中共中央政治局会议也再度强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 “这或意味着二季度部分房价上涨过快城市将面临政策收紧的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期各类收紧性的政策也有所增加，比如说西安收紧公积金提取政策、部分城市讨论房价年度涨幅目标制、苏州土拍设定限价等。预计后续类似收紧政策会增加，部分则会体现在整顿房地产交易秩序等层面上。 具体到武汉方面，在今年*月**日的土拍中，还呈现出房企冷静拿地的局面，在推出的*宗地块中，除一幅地块溢价*.**%成交外，其余*宗土地均以底价成交，且拿地房企多为本地企业。 在严跃进看来，武汉当前进入到补库存阶段，但是土地供应相对较少，而武汉本身城市投资机会较多，所以总体上会形成较好的拿地态势，溢价率高说明房地产企业资金面充裕，看好武汉的房地产市场。 不过，多个片区地价被刷新、土地拍卖溢价率普遍提升，也引发了市场对于房地产升温预期提高的担忧，武汉楼市或面临着较大的控地价、稳房价压力。 而在白沙洲等刚需扎堆的片区，新建商品房备案价也有不断提升的态势，多个楼盘争相涨价，价格洼地被逐渐填平。以位于白沙洲片区三环线外的新力城为例，带装修备案均价从今年*月份的*****元/平方米上调至*月份的*****元/平方米，上浮约***元/平方米；*月**日首开的景瑞·天赋滨江同样位于白沙洲三环外，高层备案价格达到*****元/平方米，备案价格虽然高出区域均价近****元/平方米，依旧一房难求，开盘半小时即全面售罄。 “武汉当前需要积极管控房地产市场预期，对于类似土地溢价率高的项目，后续需要设定各类约束条件，比如说增加配建人才住房等，以平抑地价和房价上涨。”严跃进告诉记者，在后续推进一城一策过程中，有望出台各类管控土地、房价的政策，这是利好后续土地市场的稳定的。 武汉市住房保障和房屋管理局上述负责人也表示，武汉一城一策的具体措施还在研讨中，并没有上报湖北省和住建部，目前还在市政府层面。
